ÍNDICE GENERAL

 

 

1.     INTRODUCCIÓN.. 4

2.     OBJETIVOS. 5

2.1.     OBJETIVO GENERAL. 5

2.2.     OBJETIVOS ESPECÍFICOS. 5

3.     MARCO TEÓRICO.. 5

3.1.     PRECIO.. 5

3.2.     VALOR.. 6

3.3.     VALOR ECONÓMICO.. 6

3.4.     TIERRA RURAL. 6

3.5.     ZONAS HOMOGÉNEAS. 6

4.     DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA. 6

4.1.     MODELO DE VALORACIÓN DE TIERRAS RURALES. 7

4.1.1.      Esquema Metodológico para Valoración de Tierras Rurales. 7

4.1.2.      Selección y Definición de Variables de Valoración. 10

4.1.3.      Análisis y Tratamiento de las Variables de Valoración. 12

4.1.4.      Asignación de Pesos para la Valoración. 13

4.1.5.      Definición  de Zonas Homogéneas. 13

4.1.6.      Establecimiento de Zonas Homogéneas  Biogeoestructurales, Hidroestructurales,   Ambientales, Básicas y Tecnoestructurales. 15

4.1.7.      Establecimiento de Zonas Homogéneas Económicas. 18

4.1.8.      Establecimiento de Zonas de Valoración. 37

4.1.9.      Valoración Individual 37

4.1.10.        Calculo de avalúo individual 38

5.     REFERENCIAS. 51

5.1.     Bibliográficas. 51

5.2.     Páginas web: 52

5.3.     Software utilizado en el procesamiento y análisis de datos: 52

 

 

ÍNDICE DE CUADROS

 

Cuadro 1. Clasificación de variables del modelo de valoración de tierras rurales en unidades   estructurales. 11

Cuadro 2. Caracterización de Zonas Homogéneas. 14

Cuadro 3. Rangos de Clasificación de Zonas Homogéneas Básicas. 17

Cuadro 4. Rango de Clasificación de Zonas Homogéneas Tecnoestructurales. 18

Cuadro 5. Determinación de Zonas de Precio. 30

Cuadro 6. Ponderaciones para Identificación de Sistemas de Producción Agropecuarios 33

Cuadro 7. Rangos de Sistemas de Producción Agropecuario. 33

Cuadro 8. Factor de Fuente de las Zonas Homogéneas Básicas. 36

Cuadro 9. Factor de Ubicación de las  Zonas Homogéneas Tecnoestructurales. 36

Cuadro 10. Factor Individual de Tamaño del Predio 40

Cuadro 11. Factor Individual de Uso del Predio. 41

Cuadro 12. Factor Individual de Servicios Básicos del Predio. 43

Cuadro 13. Tipos de Riego del Predio. 43

Cuadro 14. Factor Individual de Acceso al Predio. 44

Cuadro 15. Clasificación de tipología constructiva. 46

Cuadro 16. Depreciación por estado 48

Cuadro 17. Depreciación del cultivo por estado. 49

 

 

ÍNDICE DE FIGURAS

 

Figura 1. Esquema Metodológico para Valoración de Tierras Rurales 8

Figura 2. Tratamiento de las variables de valoración. 12

Figura 3. Determinación de Zonas Homogéneas Biogeoestructurales. 15

Figura 4. Determinación de Zonas Homogéneas Hidroestructurales. 16

Figura 5. Determinación de Zonas Homogéneas Ambientales. 16

Figura 6. Determinación de Zonas Homogéneas Básicas. 17

Figura 7. Determinación de Zonas Homogéneas Tecnoestructurales. 18

Figura 10. Determinación de Zonas de Precio. 30

Figura 13. Determinación de Zonas de Valoración. 37

Figura 14. Determinación de Valor de la Tierra del  Predios Rurales. 37

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

PRESENTACIÓN

 

El Ecuador desde 1972, ha considerado la elaboración de estrategias de desarrollo basadas en la utilización racional y controlada de los recursos naturales locales, para lo cual se han emprendido una serie de evaluaciones de los recursos a nivel nacional. Programas como el PRONAREG han realizado el Inventario Nacional de Recursos Naturales en el país desde la década de los 70s, cuyos resultados constituyen en la actualidad una base esencial para la elaboración de planes de desarrollo que aporten a la economía del país, bajo estrategias y políticas de planificación nacional. (Coloquio Ecuador 86, 1986).

 

En el sector rural del Ecuador, la tierra ha sido considerada como la fuente principal de riqueza, situación social y de poder, cuyo desarrollo esta condicionado por el acceso a los derechos de propiedad de la tierra y por la seguridad de esos derechos. En la actualidad es política del sector agropecuario la titulación y regulación de tierras rurales, así como el manejo y conservación de los recursos naturales.

 

La Titulación y Regulación de Tierra Rural, considera como un elemento esencial al catastro multifinalitario, el mismo que se constituye en un inventario estructurado que contiene información respecto de la identificación, descripción, ubicación geográfica, clasificación y valuación de predios y de los bienes inmuebles ubicados sobre ellos.

 

El Ministerio de Agricultura, Ganadería, Acuacultura y Pesca MAGAP comprometido con esta política debido al gran número de  predios rurales no legalizados viene ejecutando desde el año 2002 el Programa de Regularización y Administración de Tierras Rurales PRAT, cuyo objetivo general es  Modernizar el Sistema de Información Predial. Este programa está siendo financiado parcialmente mediante el contrato de préstamo No.- 137/OC-EC, suscrito entre la República del Ecuador y el Banco Interamericano de Desarrollo BID. (Presidencia de la República del Ecuador, 2007).

 

El Programa de Regularización y Administración de Tierras Rurales PRAT contempla la elaboración  y aplicación de un proceso de Valoración de Tierras en ocho cantones seleccionados para la ejecución del programa: Baba y Palenque (Provincia de Los Ríos), Salitre (Provincia del Guayas), Pimampiro (Provincia de Imbabura), Chillanes (Provincia de Bolívar), Chaguarpamba y Saraguro (Provincia de Loja)  y La Joya de Los Sachas (Provincia Francisco de Orellana), el mismo que podrá ser adaptado por los demás organismos seccionales del país.   

 

Este proceso es desarrollado por la Dirección del Sistema de Información Geográfica para el Sector Agropecuario, SIGAGRO del MAGAP; conforme a lo señalado en el Acuerdo Ministerial Nº  099, de fecha 22 de marzo de 2006, el mismo que aprueba el instructivo para la elaboración y aplicación de un Proceso de Valoración de Tierras Rurales por parte de SIGAGRO insumo requerido por la Unidad ejecutora del Programa  UE- PRAT.

 

El Proceso de Valoración de Tierras Rurales complementará al catastro individual rural a nivel cantonal, el mismo que permitirá dimensionar el valor real de un predio y consecuentemente derivar la obligación económica de un propietario con el estado. Igualmente pretende constituirse   en una herramienta que permita la toma de decisiones y la formulación de políticas y acciones puntuales concernientes al uso racional del recurso tierra.

 

 

 

1.        INTRODUCCIÓN

 

La tierra constituye un recurso de vital importancia para el bienestar del ser humano, debido a que es el recurso que sustenta la producción económica y las complejas funciones de servicio social, cultural y ecológico, de allí su importancia cultural, jurídica y religiosa. En muchas sociedades existe una relación estrecha entre el poder de decisión de una persona, la cantidad y calidad de sus derechos sobre este recurso.

 

La tierra además de ser considerada como una fuente principal de riqueza, también constituye la base para la vivienda, alimentación y actividades económicas. En las zonas rurales, la integración o exclusión social depende a menudo únicamente de la situación de las personas en relación con la tierra y el acceso a servicios básicos y sociales que influye directamente en la demanda de la tierra.

 

Un estudio de valoración del recurso tierra constituye una herramienta que facilita la comprensión de las interrelaciones naturales, sociales y económicas que giran en torno al sector rural. El concepto de valoración propuesto no se limitará a determinar los beneficios económicos y monetarios que la tierra rural brinda al ser humano, se refiere también a que es de carácter multifinalitario ante lo cual se han establecido prioridades de conformidad con la realidad local ecuatoriana.

 

La administración fiscal asume que un educado indicador de la capacidad de pago de un contribuyente es proporcional al valor de sus propiedades y que el valor de éstas es un estimador de la incidencia de las acciones de gobierno en el desarrollo de la ciudad, a la que se supone que deben contribuir todos los beneficiarios. El valor de las propiedades inmuebles no es sólo un indicador válido de la capacidad de pago de sus propietarios, sino que también son valores que se ven afectados básicamente por las acciones municipales en el desarrollo y mantenimiento de la infraestructura y servicios básicos.

 

La propuesta metodológica de valoración de tierras planteada por SIGAGRO, se basa en elementos conceptuales, análisis de variables determinantes en el valor de la tierra y su integración. En el proceso de valoración de tierras se emplean fundamentalmente: i) Sistemas de Información Geográfica, ii) Investigaciones dedicadas a determinar el precio y el sistema de producción de la tierra a nivel cantonal.

 

Los resultados que se esperan con la aplicación de este proceso son: i) mapa de valoración de la tierra a nivel cantonal, ii) costos y precio de suministro agrícolas y de construcción y iii) modelo conceptual de valoración.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.        OBJETIVOS

 

2.1.     OBJETIVO GENERAL

 

Desarrollar una Metodología de Valoración de Tierras para su aplicación en ocho cantones seleccionados por parte del PRAT para catastro rural; el mismo que podrá ser adaptado para los demás gobiernos municipales del país.

 

2.2.     OBJETIVOS ESPECÍFICOS

 

• Desarrollar una base conceptual para generar procesos de zonificación homogénea básica (física) y económica con fines de catastro multifinalitario. 

 

• Establecer un procedimiento técnico concensuado entre las instituciones especializadas en inventarios de Recursos Naturales y Catastro a nivel nacional.

 

• Desarrollar un Sistema Valoración de Tierras Rurales para su aplicación mediante los Sistemas de Información Geográfica (SIG), el mismo que se constituya en un instrumento para el Ordenamiento Territorial Rural. 

 

 

3.        MARCO TEÓRICO

 

3.1.     PRECIO

 

En un Modelo de Economía Globalizada el precio es la cantidad o valor en dinero que se le da a un título en sus operaciones de compraventa. Existen dos tipos de precios: el limitado, el cual indica el máximo precio al que opera en el caso de una orden de compra y el mínimo precio al que operará en el caso de la venta, o de mercado, el cual se refiere a operar al mejor precio posible.

 

Es así que de acuerdo con los Términos de Referencia - PRAT, 2003. El Precio de una Tierra Rural será el monto de dinero asignado a un terreno (bien inmueble) considerando parámetros valorizadores (físicos y socio-económicos) y de acuerdo al sistema económico actual el precio esta condicionado por la oferta y la demanda, estructura del mercado, disponibilidad de la información de los compradores y vendedores, capacidad de negociación de los agentes, etc.

 

Es de esperar que en mercados que se acerquen a una estructura de competencia perfecta -situación hipotética en la que se cumplen supuestos como la existencia de un gran número de oferentes y demandantes, información perfecta de todos los agentes, ausencia de costos de transacción, entre otros- el precio se acerque a los costos, al igual que en los casos en que los demandantes (potenciales compradores) tienen un gran poder de mercado, por ejemplo el caso del monopsonio, que se presenta cuando existen varios oferentes de un mismo bien pero un solo demandante.

 

 

 

 

3.2.     VALOR

 

Es el grado de aprecio que tenemos por un bien que nos sirve para satisfacer necesidades. (Términos de Referencia – PRAT, 2003.)

 

 

3.3.     VALOR ECONÓMICO

 

El valor económico de algún bien o servicio es medido por la suma de las “intenciones por pagar” de muchos individuos por ese producto.  Esto significa que la “intención por pagar” refleja las preferencias individuales del determinado bien o producto. 

 

3.4.     TIERRA RURAL

 

La Tierra es un recurso natural que existe desde tiempos inmemoriales, no es por lo tanto un bien que se produce o fabrica, razón por la cual, al ser la tierra una mercancía preexistente su cuantificación, ponderación o determinación de valor se vuelve compleja.

 

La tierra tanto rural como urbana en el sistema económico vigente se encuentra condicionada y por lo tanto se sujeta a la oferta y demanda del mercado. Términos de Referencia – PRAT, 2003.

 

La tierra comprende el ambiente físico, que incluye el clima, el relieve, el suelo, la hidrología y la vegetación, debido a que ellos influyen directamente en el potencial empleo de la tierra; incluye los resultados de las actividades humanas pasadas y presentes, por ejemplo desbroce de vegetación o salinización del suelo. Sin embargo las características puramente económicas y sociales no se incluyen en el concepto de tierra; estas forman parte del contexto económico y social. (FAO, 1977).

 

3.5.     ZONAS HOMOGÉNEAS

 

Es el área territorial delimitada, donde las características físicas como el uso del suelo, aptitud agrícola y forestal, existencia y disponibilidad de servicios públicos e infraestructura, tienen un nivel de homogeneidad cuantitativa y cualitativa, conceptualizados en los términos y condiciones aplicables a nivel nacional. Constituyen espacios geográficos con características similares, en base al análisis de variables indicadoras. (Términos de Referencia – PRAT, 2003.)

 

 

4.        DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA

 

La presente metodología constituye una propuesta de valuación de tierras rurales, cuyo objetivo es determinar el valor económico del recurso tierra para el sector rural. Para cumplir con este objetivo se ha realizado una revisión exhaustiva de una serie de procedimientos y metodologías de clasificación de tierras, catastros y de valoración rural con el objeto de mejorar y enriquecer el desarrollo de una sola propuesta metodológica nacional.

 

 

 

Uno de los problemas económicos básicos de toda sociedad es el de la asignación de los recursos, esto quiere decir que la sociedad tiene que tomar una decisión sobre como distribuir los recursos escasos (capital, trabajo, recursos naturales) en la producción de bienes cuya demanda parece superar siempre su oferta (Azqueta, 1994), lo que hace necesaria la determinación de estimadores de valoración de tierra rural acorde a la realidad nacional. La presente metodología considera criterios de: posición espacial, cualidades físicas, accesibilidad, potencial productivo de la tierra, los cuales son determinantes en el valor real de la tierra.

 

La metodología de valoración de tierras rurales se desarrolló en dos etapas. La primera es, la investigación  y determinación de un modelo de valoración de la tierra rural; y, la segunda es la generación y aplicación del modelo de valoración, el mismo que ha sido socializado con todas las instituciones involucradas en el desarrollo del programa a nivel nacional ( MAGAP, AME, INDA, DINAC, IGM, CLIRSEN,  CIGP y Gobiernos Seccionales).

 

4.1.     MODELO DE VALORACIÓN DE TIERRAS RURALES

 

Para el desarrollo de esta propuesta metodológica se plantean diez fases generales:

 

·         Determinación del Esquema Metodológico para Valoración de Tierras Rurales

·         Selección y Definición de Variables de Valoración

·         Análisis y Tratamiento de Variables

·         Asignación de pesos para la Valoración

·         Definición de Zonas Homogéneas

·         Establecimiento de Zonas Homogéneas Biogeoestructurales, Hidroestructurales, Ambientales,  Básicas y Tecnoestructurales

·         Establecimiento de Zonas Homogéneas Económicas

·         Establecimiento de Zonas de Valoración

·         Valoración Individual

·         Cálculo del Avalúo Individual

 

4.1.1.       Esquema Metodológico para Valoración de Tierras Rurales

 

El Esquema Metodológico adoptado por SIGAGRO para Valoración de Tierras Rurales muestra los principales elementos y ejes que definen el flujo de información en el proceso de Valoración de Tierras Rurales.

 

El desarrollo del presente esquema contó con dos objetivos: desarrollar la metodología, comprobar su aplicación práctica en los cantones en estudio del PRAT y la presentación de resultados.

 

El Esquema de la Figura 1, muestra en forma sintética el procedimiento metodológico ha seguir para determinar zonas de valoración de tierra rural, el mismo que inicialmente plantea el análisis de cuatro unidades estructurales y el estudio de precios de la tierra como los elementos principales de la valoración. A continuación se determinan los factores modificadores del precio de la tierra, los mismos que aplicados permiten determinar las Zonas de Valoración de Tierras Rurales.

 

 

 

 

Figura 1. Esquema Metodológico para Valoración de Tierras Rurales

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Las cuatro unidades estructurales fundamentales del modelo de valoración se definen a continuación:

 

UNIDAD BIOGEOESTRUCTURAL

 

Corresponden a los elementos físicos de la tierra integrados por: relieve, suelo, clima y vegetación de cada una de las áreas de estudio, organizados en un espacio e interrelacionados entre sí constituyendo una estructura definitiva.

 

UNIDAD HIDROESTRUCTURAL

 

La hidroestructura describe la influencia de las características y los requerimientos hídricos integrados dentro de una realidad espacial delimitada.

 

UNIDAD AMBIENTAL

 

Constituyen las condiciones ecológicas del escenario de los recursos naturales. La unidad ambiental determina las potencialidades de conservación presentes en el área de estudio.

 

UNIDAD TECNOESTRUCTURAL

 

Representa los beneficios que ofrecen a un espacio geográfico los elementos tecnológicos existentes, considerando fundamentalmente la accesibilidad a la infraestructura radicada en el ordenamiento espacial de cada cantón.

 

La integración de estas unidades posibilita la identificación de zonas homogéneas básicas y tecnoestructurales. Por otra parte el Estudio de Precios de la Tierra, constituye el acercamiento al valor económico de la Tierra del área de estudio.

 

 

 

El geoprocesamiento detallado del Modelo de Valoración Masiva de Tierras Rurales se presenta en el Anexo_03a, el mismo que contiene todas las funciones que se realizan con el fin de efectuar el análisis espacial respectivo.

 

El modelo plantea que en la determinación de zonas de valoración se establecerán clases o categorías de tierra bajo condiciones homogéneas tanto biogeoestructurales, hidroestructurales, ambientales y tecnoestructurales. El diseño de esta metodología está basado en el supuesto de que cada una de las variables ejerce una influencia individual sobre el valor de la tierra.

 

Para la ejecución del modelo de valoración es necesario definir los requerimientos de información, el modo de organizar la información y la manera de interrelacionar las unidades estructurales dentro del Proceso de Valoración, los cuales se detallan a continuación:

 

a)      La escala de la cartografía temática recomendada para la Valoración de Tierras Rurales es de detalle, es decir 1:5.000. Debido a la limitada disponibilidad de esta información en el país, y a los altos costos que demanda la generación, uso y manejo de la información, se tomó la decisión de adoptar la escala 1:20.000 como escala de trabajo, excepcionalmente se ajustará la información de escalas menores como 1:25.000, 1:50.000 y 1:250.000.

 

b)      Los lineamientos cartográficos de la metodología de valoración son:

 

El Sistema de Proyección:   Universal Transversa de Mercator, UTM

Datum:                              WGS 84

Zonas:                                   17SUR, 17NORTE y 18 SUR (Ecuador continental)

 

Precisión horizontal

 

Escalas de trabajo              1:20.000

 

 

 

Unidad Mínima Visible UMV

 

 

 

 

Unidad Mínima Cartografiable UMC

 

Escalas de trabajo              1:20.000

 

A ESCALA 1:20.000

 

Igual proceso se utilizó para determinar la UMC en otras escalas.

 

 

c)       Los datos geográficos de las variables de valoración han sido generados y almacenados en forma de capas temáticas en formato Feature class de ESRI para una Geodatabase Personal.

 

d)      La estructura de datos de las variables de valoración se han definido bajo parámetros ESRI para una Geodatabase Corporativa, según requerimientos del SIGTierras.

 

 

4.1.2.       Selección y Definición de Variables de Valoración

 

Un paso importante en la construcción de un modelo es la elección de variables a incluir en el análisis, con el objeto de seleccionar las variables representativas y descartar a aquellas de menor importancia. Esta primera fase en el desarrollo de la metodología de valoración constituyó un proceso participativo, el mismo que provocó en un inicio la pretensión de incluir un cúmulo de variables; tanto físicas como socioeconómicas, situación que podía conducir a desviar el objetivo de la valoración.

 

Para enmendar esta circunstancia se debió sustentar la inclusión o exclusión de las variables mediante análisis y discusión de cada una de las variables. Para desarrollar este proceso se manejó información cartográfica existente en SIGAGRO a escala 1:50.000 y 1:200.000 e información generada a escala 1:5.000 y 1:20.000 con el objeto de contar con todas las variables identificadas durante este proceso.

 

Un aspecto de importancia considerado para la selección de variables es el carácter multiobjetivo de la valoración, por lo que las variables a considerarse debían proveer información adicional para el desarrollo de planificación territorial en cada uno de los cantones, con miras a  constituir un sistema de información territorial nacional.

 

El análisis y selección permitió la identificación de las siguientes variables: aptitud agropecuaria y forestal, susceptibilidad a movimientos en masa, peligro volcánico, susceptibilidad a erosión, susceptibilidad a inundación, susceptibilidad a heladas, tendencia a las crecidas, necesidad de riego, conservación de la cuenca hidrográfica, integridad de paisaje, demanda sobre  el recurso tierra, accesibilidad  vial, accesibilidad a  servicios sociales, disponibilidad de servicios básicos y accesibilidad al área urbana.

 

 

 

 

En reuniones de trabajo de expertos se analizaron y definieron cada una las variables que intervienen en el proceso de valoración, las mismas que se agruparon en cuatro unidades denominadas estructurales: biogeoestructural, tecnoestructural, hidroestructural y ambiental.

 

En el Cuadro 1 se presenta la clasificación de las variables de valoración de tierra rural en unidades estructurales:

 

Cuadro 1. Clasificación de variables del modelo de valoración de tierras rurales en unidades   estructurales.

 

 

Para definir las variables y los indicadores de las cuatro unidades que se utilizaron durante el proceso de valoración de Tierras Rurales, se consideran criterios tanto físicos como económicos, factibles de ponderar en base a la importancia del efecto que cada variable ejerce sobre el valor de la tierra rural en el Ecuador. Por el número de variables consideradas la definición de las variables y el análisis de sus indicadores se detalla en el Anexo_01 de la metodología de valoración.

 

 

 

 

En este se describe las propiedades intrínsecas de cada una de las variables de valoración seleccionadas, y luego las jerarquiza de mayor a menor, realizado mediante   Método de concertación de expertos realizado por profesionales del SIGAGRO. El análisis para la jerarquización se la realizó en base a un indicador específico para cada variable presente en el modelo, proporcionando así la completa conceptualización de las variables y el proceso de generación de variables derivadas de otras variables básicas dentro del proceso de valoración.

 

Las variables correspondientes a las unidades biogeoestructural e hidroestructural, constituyen variables de poca dinámica en el tiempo dentro de un territorio, debido a que la transformación de las variables agrupadas en estas unidades son lentas por lo que se modifican en largos periodos de tiempo, razón por la que su actualización no será necesaria a corto o mediano plazo, excepto las variables uso de la tierra y susceptibilidad a erosión las cuales si requieren actualización. Por otro lado, las variables de la unidad tecnoestructural son de gran dinámica, debido a que son el resultado de considerar características de los servicios que ofrece la infraestructura a la población, los mismos que pueden cambiar de un año a otro, haciéndose más evidente en algunos sectores que en otros, ya que dependen de la administración pública territorial. La guía para la actualización de las variables del proceso de valoración se presenta en el Manual de Generación de Variables de Valoración.

 

4.1.3.        Análisis y Tratamiento de las Variables de Valoración

 

En esta fase se determina el concepto y el tratamiento específico que se le asignará a cada una de las variables de valoración pertenecientes a las unidades de análisis mencionadas.

 

 

Figura 2. Tratamiento de las variables de valoración.

 

 

 

La característica fundamental de este análisis es, que: cada variable debe ser factible de espacializarse de manera general, mediante investigación de campo, interpretación y/o digitalización de datos georeferenciados y modelado de datos espaciales. Para las variables tecnoestructurales se realizó una organización de datos, basada en la digitación, tabulación y análisis estadístico de datos para su posterior espacialización.

 

4.1.4.   Asignación de Pesos para la Valoración

 

Considerando que las áreas homogéneas se definen como zonas que presentan características similares, es necesario normalizar a las variables en un mismo sistema de unidades, con el objeto de identificar su semejanza. Para tal efecto es necesario la asignación de pesos en una misma escala.

 

La asignación de pesos se realiza sobre los indicadores definidos para cada una de las variables), en una escala que considera el campo de los enteros positivos () dimensionales, debido a que necesitamos una correlación serial entre variables.  La asignación de pesos resultó del consenso de profesionales con experiencia en el tratamiento de cada una de las variables. En algunos casos se probó valores una y otra vez hasta obtener una ponderación que permita reflejar la realidad. Los pesos asignados consideran valores en progresión binaria creciente (...8, 16, 32, etc.) a fin de garantizar que las combinaciones de los resultados sean únicas y posibilite la identificaron de homogeneidad. Los pesos asignados a los indicadores de las variables de valoración se presentan en el Anexo_02.

 

Cada variable fue analizada individualmente para asignarle pesos entre 2 y 256, basándose en el criterio de que la característica más favorable para la valoración de tierras obtendrá la puntuación más alta (256 pts), caso contrario en función de sus limitaciones tomará valores menores, hasta tomar el valor más bajo (2 pts) que corresponderá a aquellas características no favorables. A las características que debido a su naturaleza o condición especial no son de interés en este estudio, se les asigno el valor de 0 (Área protegida, Área urbana, Cuerpos de agua, otros).

 

La determinación de pesos de las variables está estructurada en una serie de tablas de ponderación, las mismas que constituyen el primer insumo para la determinación de Zonas Homogéneas Biogeoestructurales, Hidroestructurales, Ambientales y Tecnoestructurales.

 

4.1.5.   Definición  de Zonas Homogéneas

 

Como ya se indicó en la sección  3 , zona homogénea se define como la delimitación de un área territorial, donde las características físicas como el uso del suelo, aptitud agrícola y forestal, existencia y disponibilidad de servicios públicos e infraestructura, tienen un nivel de homogeneidad cuantitativa y cualitativa, conceptualizados en los términos y condiciones aplicables a nivel nacional.

 

La zonificación ha realizar en el proceso de valoración contempla el análisis de diferentes variables, naturales, sociales y económicas y su interacción, las mismas que permiten establecer una homogeneidad.

 

 

A continuación se plantean condiciones de zonificación homogénea, con el fin de dar el debido soporte a la valoración económica de la tierra rural.

 

La determinación de las unidades de zonificación constituyen los insumos fundamentales para determinar zonas de valoración. Las zona Homogénea es el resultado de la confluencia de variables localizadas en un mismo espacio geográfico, para su determinación se aplicarán procedimientos conocidos como álgebra de mapas[1].  

 

Estos procedimientos constituyen una herramienta de análisis espacial de los SIG, los mismos que permite realizar operaciones algebraicas con variables que comparten un mismo espacio geográfico (píxel[2]). Las operaciones aplicadas en el modelo se presentan con más detalle en la sección 4.1.6 Determinación de Zonas Homogéneas biogeoestructurales, hidroestructurales, ambientales, básicas y tecnoestructurales.

 

El modelo contextual planteado busca la determinación de zonas homogéneas clasificadas en cinco categorías de tierras bajo condiciones de homogeneidad para las unidades biogeoestructurales, hidroestructurales, ambientales y tecnoestructurales, a las cuales se les asigna una categorización como se observa en el siguiente cuadro 2:

 

Cuadro 2. Caracterización de Zonas Homogéneas.

 

 

 

El Modelo de Valoración de Tierras Rurales, presentará del mismo modo zonas de precios y de valoración en cinco rangos en cualquier cantón, con el objeto de mantener homogeneidad con la zonificación de las unidades estructurales.

 

Es necesario anotar que a pesar de que todas las variables tienen el mismo tratamiento,   no todas ejercen una influencia semejante en la valoración, debido a que el proceso de ponderación de los indicadores de las variables permite priorizar intrínsecamente a cada una de ellas.

 

Desde el punto de vista analítico, cada una las variables está siendo conceptualizada como capa, destacando que no todas las variables seleccionadas son de fácil espacialización como el caso de las variables tecnoestructurales, debido a la complejidad de su comportamiento.

 

 

 

Para solucionar esta limitación se ha recurrido a investigación y desarrollo de nuevas metodologías que permitan modelar el comportamiento tecnoestructural en el espacio rural, procedimientos que se describen en el Manual de Generación de Variables de Valoración.

 

La información espacial para la generación de las variables de valoración esta organizada en formato ESRI-shape para los insumos y geodatabase personal para las variables, cuyas definiciones estructurales se presentan en el Anexo_04.

 

 

4.1.6.        Establecimiento de Zonas Homogéneas  Biogeoestructurales, Hidroestructurales, Ambientales, Básicas y Tecnoestructurales

 

 

Esta metodología determina Zonas Homogéneas Biogeoestructurales, Hidroestructurales, Ambientales y Tecnoestructurales como se muestra en los siguientes esquemas:

 

 

ZONAS HOMOGÉNEAS BIOGEOESTRUCTURALES

 

 

Las Zonas Homogéneas Biogeoestructurales identifican áreas homogéneas, en base a su caracterización con respecto a factores físicos y biológicos como relieve, suelo, clima cobertura vegetal y susceptibilidades a fenómenos naturales que limitan o pone en riesgo su potencial de usos por parte del hombre.

 

 

Figura 3. Determinación de Zonas Homogéneas Biogeoestructurales.

 

 

 

 

 

 

 

 

ZONAS HOMOGÉNEAS HIDROESTRUCTURALES

 

 

Las Zonas Homogéneas Hidroestructural son espacios geográficos con características de requerimientos hídricos integrados similares como riego y tendencia a las crecidas.

 

Figura 4. Determinación de Zonas Homogéneas Hidroestructurales.

 

 

 

ZONAS HOMOGÉNEAS AMBIENTALES

 

 

Las Zonas Homogéneas Ambientales constituyen escenarios de los recursos naturales en condiciones ecológicas semejantes. Cada unidad ambiental difiere de otra en las potencialidades naturales de mantenerse en el tiempo.

 

 

Figura 5. Determinación de Zonas Homogéneas Ambientales.

 

 

ZONAS HOMOGÉNEAS BÁSICAS

 

 

Para la determinación de ZHB se considera únicamente las variables biofísicas, las mismas que están agrupadas en las unidades biogeoestructural, hidroestructural y ambiental a través de las cuales se obtiene una clasificación biofísica caracterizada por una homogeneidad en concordancia con los criterios de valoración.

 

Las Zonas Homogéneas Básicas ZHB agrupan a: Zonas Homogéneas Biogeoestructurales, Hidroestructurales y Ambientales, con sus variables de manera individual. La Homogeneidad Básica consiste en la identificación de áreas relativamente homogéneas resultantes de la evaluación en relación a su potencial de uso antrópico, de cada una de ellas, ya que cada una representa particularidades bio-físicas. El procedimiento seguido se observa en la Figura 6. Determinación de Zonas Homogéneas Básicas.

 

Cada zona identificada mantiene el mismo potencial de ser aprovechada debido a la homogeneidad biofísica.

 

 

 

Figura 6. Determinación de Zonas Homogéneas Básicas.

 

 

 

Considerando que la presente metodología tendrá una aplicación nacional, deben tomarse en cuenta las particularidades de tipo biofísico que existen en todo el país.  Por lo expuesto, el establecimiento de rangos únicos, para la determinación de las categorías de tierras, no se sujetaría a la realidad de todos los cantones, por lo cual para la determinar las zonas homogéneas básicas se establecen rangos, en función del número de variables presentes en cada cantón.

 

De las variables biofísicas analizadas (12 variables) para determinar zonas homogéneas básicas, cuatro de ellas (Peligros Volcánicos, Heladas, Integridad de Paisaje e Inundaciones) no son frecuentes en todo el territorio nacional, por lo que se hace necesaria una diferenciación de los rangos de clasificación de acuerdo a las variables presentes como se detalla en el cuadro 3.

 

Cuadro 3. Rangos de Clasificación de Zonas Homogéneas Básicas.

 

 

 

ZONAS HOMOGÉNEAS TECNOESTRUCTURALES

 

 

Las Zonas Homogéneas Tecnoestructurales, son áreas con características similares respecto a la los beneficios que ofrecen a un espacio geográfico los elementos tecnológicos determinados por la accesibilidad, disponibilidad y acceso a los servicios propios del urbanismo. De esta manera estas zonas representan las limitaciones o potencialidades que ofrece el espacio rural a sus habitantes.

 

 

 

 

 

Figura 7. Determinación de Zonas Homogéneas Tecnoestructurales.

 

 

 

El modelo de Valoración de Tierras Rurales considera variables  estructurales como: demanda sobre  el recurso tierra, accesibilidad a la infraestructura  vial, a los servicios sociales de salud y educación, así como, la disponibilidad de servicios básicos (agua, luz, alcantarillado) y la accesibilidad al área urbana, las mismas que permiten definir zonas homogéneas.

 

Las Zonas Homogéneas Tecnoestructurales se obtienen bajo los mismos criterios de obtención de las Zonas Homogéneas Básicas. Estas zonas son valuadas sobre un valor total de 1280 puntos, como se detalla en el cuadro 4:

 

 

Cuadro 4. Rango de Clasificación de Zonas Homogéneas Tecnoestructurales.

 

 

 

4.1.7.        Establecimiento de Zonas Homogéneas Económicas

 

El establecimiento de Zonas Homogéneas Económicas se sustenta fundamentalmente en el análisis del precio de la tierra, el mismo que constituye uno de los procesos más sensibles dentro de la metodología de valoración, debido a la dificultad de obtener los datos de precios reales.

 

Esta fase del modelo ha compilado y mejorado una serie de metodologías para la determinación de zonas de precios, las cuales se sustentan principalmente en un estudio de precios referenciales de posibles oferentes y demandantes recopilados por muestreo.

 

 

 

A continuación queda plasmada la forma como se desarrolla dentro de esta metodología el análisis del precio, para lo cual es necesario establecer lo siguiente.

 

La Tierra Rural se la puede considerar como un BIEN DE CAPITAL, estos bienes se definen como los Bienes que se utilizan para la producción de otros bienes de consumo o de inversión y que constituyen la base de una explotación. Aquéllos que no se destinan al consumo, sino a seguir el proceso productivo, en forma de auxiliares o directamente para incrementar el patrimonio material o financiero (capital). El stock deseado de bienes de capital esta determinado por variables tales como la tasa de ganancias esperadas, el nivel de producción esperado, la tasa de interés y la tecnología; por esta razón su comportamiento responde a la oferta y demanda del mercado.   http://es.mimi.hu/economia/index_economia.html

 

RECOPILACIÓN DE DATOS DE PRECIO

 

Para tener acceso a la información necesaria se debe recurrir a una recolección de datos, este proceso se desarrolla a través de la implementación  de un período de investigación, el mismo que se lleva a efecto considerando la aplicación del método científico, el mismo que constituye un procedimiento de estudio sistemático de la naturaleza que incluye las técnicas de observación, reglas para el razonamiento y la predicción, ideas sobre la experimentación planificada y los modos de comunicar los resultados experimentales y teóricos en procura obtener información relevante y fidedigna para entender, verificar, corregir o aplicar el conocimiento.

 

Antes de planificar la investigación es necesario determinar la fuente de datos, para lo cual se han identificado dos actores: Directos e Indirectos.  Los actores directos están representados por las personas encuestadas; mientras que los actores indirectos constituyen fuentes secundarias de información, tales como: inmobiliarias, almacenes agropecuarios, departamento de avalúos y catastros, dirigentes campesinos, entre otros.

 

Por otro lados una de las mejores herramientas para la investigación es la encuesta, cuyo objetivo determinar el comportamiento de los demandantes y oferentes, detectar las necesidades de consumo, la forma de satisfacerlas, y averiguar sus hábitos de compra (lugares, momentos, preferencias...), etc.

 

Las personas a ser encuestadas en el campo, considerados como actores directos de la investigación deben responder a la Ficha de Investigación de Campo, la misma que constituye una encuesta de carácter mixto elaborada por SIGAGRO.

 

El tipo de encuesta que se aplica es in-situ (en el sitio) con el objeto de averiguar a través de preguntas directas la valoración que otorgan las personas a la oferta del bien, presentando una situación de transacción hipotética de la tierra, y observando su reacción (Barzev 2000), (Ver Anexo 05).

 

Los actores indirectos están representados por las fuentes secundarias de información, tales como: inmobiliarias, almacenes agropecuarios, departamento de avalúos y catastros, entre otros, los cuales una vez identificados en cada cantón responderán una encuesta específica, denominada Ficha de Investigación de Precio de la Tierra (Ver Anexo 06).

 

El objetivo general de la investigación de precios es obtener una noción clara del precio en dólares americanos por hectárea de tierra, información proveniente de los actores de transacción de esos bienes bajo condiciones especificas.

 

La tierra rural por constituirse como un bien heterogéneo, tiene un precio único, el mismo que, es los resultados implícitos de una serie de equilibrios de mercado, para cada característica de este tipo de bien.

 

Para el presente estudio se ha determinado que este proceso se apoyará en un estudio de mercado de tierras, donde lo apropiado sería utilizar los precios de las transacciones efectivamente realizadas. No obstante, esto no es posible por diversas razones, entre las que se destacan:

 

a)      Falta de dinamismo en las transacciones de tierras que no generan observaciones suficientes para una estimación confiable. (CEPAL - SERIE Desarrollo productivo Nº 7735), y;

 

b)      Los impuestos a las transacciones de tierras generan incentivos tanto a compradores y vendedores para sub-declarar el precio de la transacción, lo cual es posible debido a los deficientes sistemas de verificación;

 

c)       Cada transacción de un bien heterogéneo, como lo es la tierra rural, determina un precio único para el bien con todos sus atributos. Este precio único es el resultado implícito de una serie de equilibrios de mercado (que implica cantidad y precio) para cada característica del bien heterogéneo.

 

La investigación nos dará la información acerca del precio de los oferentes entrevistados por muestreo, el mismo que refleja el precio de oferta en el mercado de Tierras. Adicionalmente, nuestra investigación nos indicara las características y especificaciones más importantes que los demandantes buscan en un bien como constituye la tierra rural.

 

 

DISEÑO MUESTRAL

 

Para la correcta aplicación de la ficha de investigación del precio, el modelo de valoración considera necesario establecer un diseño muestral, cuyas características sean factibles de aplicarse a nivel nacional; lo que permitirá estandarizar procedimientos para futuras aplicaciones de la metodología y de garantizar una apropiada la recopilación de datos de precio

 

La metodología a seguir para desarrollar la investigación de precios propone una serie de pasos a seguir de acuerdo al siguiente esquema:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Figura 8. Esquema para el Desarrollo de la Investigación de Precios

 

Ubicación espacial del cantón

 

Es necesario para tener el conocimiento de la ubicación del cantón con respecto al ámbito nacional, este es un primer acercamiento a conocer las características positivas y negativas que se presentaren en su territorio.

 

Análisis de la dinámica del cantón

 

Este análisis de dinámica cantonal nos permitirá definir la homogeneidad del cantón, puesto que para nuestra investigación de precios el mismo que nos permite inferir sobre la cantidad de encuestas que se deben realizar, y por ende los costos que el proceso puede demandar.  

 

Para determinar la homogeneidad de cada cantón en estudio, se realiza un análisis de la dinámica económica, basada en el uso de la tierra (escala 1: 50.000), el tipo de agricultura intensiva o extensiva, el tipo de cultivo, y la superficie cultivada serán los indicadores para definir cuan homogéneo es un cantón. Este análisis permitirá identificar, si fuera necesario una estratificación preliminar del objeto de nuestra investigación.

 

División Político Administrativa

 

Identificación de la División Político Administrativa a nivel parroquial de acuerdo a fuentes oficiales (INEC), es el primer paso para el desarrollo del diseño muestral, debido a que para facilitar la investigación se debe procurar de que los diferentes sectores objetivos de la investigación puedan corresponder a la división parroquial.

 

 

En esta investigación los elementos a investiga constituyen cada uno predios ubicados en cada parroquia. Considerando la información disponible en el proceso de valoración de tierras se plantea el siguiente procedimiento:

 

1.       Extraer de la información espacial y alfanumérica de predios ubicados en el territorio de cada cantón.

 

2.   La superficie de cada cantón se divide en cuadrantes de 1 ha, debido a que la moda del tamaño mínimo de un parcela en el área rural es de 1 ha. En esta cuadricula a cada celda se denominará cuadrante, el mismo que constituye el perímetro en el cual cualquier predio ubicado dentro de él tiene la misma probabilidad de ser seleccionada en la investigación.

 

3.   Debido a que existen áreas en las que no existen predios rurales como es el caso de  Áreas Protegidas  y Áreas urbanas, estas áreas son excluidas del análisis espacial, y solo se consideran los cuadrantes que contengan un solo predio rural.

 

      Los cuadrantes seleccionados serán numerados por un código, los mismos que constituyen la población de puntos muestra geográficos, en uno de los estratos identificados en cada cantón.

 

4.       A los datos espaciales objeto de la investigación de precios según su ubicación si es necesario se los puede estratificar, considerando el centroide de cada predio.

 

5.   A cada uno de los estratos identificados se determinará un tamaño de muestra, ya sea el caso por estratos o por conglomerados que en algunos casos coincidirá con el límite político administrativo parroquial.

 

6.   A cada estrato se identifica los puntos a ser muestreados mediante selección por Números Aleatorios, es decir se generan números aleatorios tantos como el tamaño de la muestra resulten en cada estrato, los mismos que corresponderán a los cuadrantes seleccionados para el muestreo.

 

7.   En un cuadrante seleccionado por números aleatorios, cualquier predio ubicado dentro de él podrá ser encuestada según el criterio del Investigador de Campo, debido a que cada predio tendrá igual probabilidad de ser escogida por el encuestador dentro del perímetro del cuadrante muestreado.

 

8.       Cada píxel escogido se lo localiza en el mapa, para posteriormente facilitar la planificación del trabajo de campo respecto a personal y movilización para la investigación del mismo.

 

El objetivo principal de la estadística es hacer inferencias acerca de una población con base en la información contenida en una muestra. Para hacer tales inferencias es necesario conocer las distribuciones derivadas del muestreo, ya que nos permiten seleccionar los procedimientos adecuados y llegar a determinar muestras.

 

 

 

 

 

El diseño de una muestra se debe entender como un proceso que comprende:

 

Los métodos de selección: Es decir la definición de las reglas para incluir los elementos de la población en la muestra y, por supuesto, su tamaño.

 

Los métodos de estimación: Las metodologías de inferencia estadística que han de aplicarse a los resultados muéstrales para llegar a conclusiones válidas para toda la población.

 

La densidad de observaciones puede convertirse en una guía general para definir el grado de con fiabilidad de los datos, pero no significa que sea una medida absoluta de los estudios estadísticos en relación con el precio. En pocas palabras, una densidad muestral es tan sólo una guía para conocer la calidad de los datos. Es importante conocer si los datos muestrales tienen una densidad óptima capaz de resolver modelos espaciales de interés.

 

En el muestreo probabilístico se determina que el método más óptimo para el estudio de precios es Muestreo Aleatorio Estratificado; por consiguiente es necesario conocer dos parámetros:

 

a)         El total de la población:

Para cada cantón se determina el total de puntos posibles de ser muestreados

 

b)         El tipo de distribución:

Para cada cantón se determina el patrón de datos, es decir si los puntos posibles de muestreo obedecen a una Distribución Normal, es decir si una población es homogénea (no por ser mayores e iguales que 30 - valor estándar de la Distribución Normal).o no lo son.

 

Estimación del tamaño de la muestra

 

Los factores más importantes que deben tomarse en cuenta para la determinar el tamaño de muestra son:

 

1. La variabilidad de la característica de interés en los elementos de la población.

 

2. El tamaño de la población bajo estudio.

 

3. El nivel de precisión que se desea para estimar el parámetro de interés.

 

4. El nivel de confiabilidad deseado.

 

Así el tamaño de la muestra para esta investigación se obtiene usando la fórmula de Canavos, el mismo que estableció una teoría que plantea lo siguiente:

 

 

 

 

 

La probabilidad para una encuesta mixta, aplicada a una Distribución Normal, escoge una probabilidad de error que estará determinado por el costo de Investigación, y dos parámetros adicionales P y Q (P Variabilidad positiva y Q Variabilidad negativa) que representan 0.5 por el éxito y 0.5 por el fracaso, en cada pregunta respectivamente.

 

Para así llegar a deducir un tamaño de muestra:

 

 

n     :Tamaño de la muestra

N   : Tamaño de la población

P    : Variabilidad positiva

Q   : Variabilidad negativa

E   : Margen de error

K   : Constante correccional de error

     : Nivel de confianza

Esta fórmula será utilizada de forma general, aunque es necesario indicar que de acuerdo a la distribución espacial de los datos en cada cantón se tomará en cuenta el muestreo estratificado y por conglomerados.

 

En la práctica resulta, con mucha frecuencia, necesario combinar varios esquemas. Así podríamos tener un muestreo estratificado y por conglomerados. En general las características de la población y el problema bajo estudio nos darán los elementos que nos permitan confeccionar nuestro plan de la forma más adecuada

 

Muestreo Estratificado

 

Se le conoce también como Muestreo Aleatorio Restringido y se realiza cuando es necesario dividir a la población en grupos o estratos homogéneos e independientes de tal forma que cada unidad de muestreo tan sólo puede pertenecer a un estrato. Posteriormente a la conformación de los estratos y a la determinación del tamaño de la muestra, la selección se realiza, tomando una muestra aleatoria simple o sistemática para cada estrato; de esta forma se garantiza que cada estrato quede representado en la muestra.

 

Los estratos pueden ser de diferente tamaño, pero en su conformación se debe buscar que en su interior alcancen la mayor homogeneidad posible y entre estratos sean lo más heterogéneos posible, por lo tanto para aplicar este método se requiere tener un buen comportamiento previo de la población para poder determinar convenientemente los criterios o variables de estratificación; claro está

 

que estos criterios deben estar reflejados en la definición de los objetivos específicos de la investigación.

 

Las principales ventajas de muestreo estratificado son:

 

§    Todos los grupos de la población quedan representadas en la muestra, especialmente los minoritarios, por lo cual se trazó líneas que asocian los grupos más densos y los dispersos.

 

§    En comparación con el muestreo aleatorio simple y con igual tamaño de muestra, los estimadores del muestreo estratificado son más precisos.

 

§    La estratificación permite reducir la varianza de los estimadores.

 

§    Es posible obtener informaciones específicas para cada estrato y análisis particulares a nivel estrato.

 

§    Ventajas administrativas y de costos.

 

Esquema de un muestreo aleatorio estratificado:

 

 

 

            Donde:    

   L:   Representa el número de estratos.

                                      N: Representa el total de la población en el estrato seleccionado

 

Muestreo por Conglomerados

 

A  veces es muy costoso obtener un marco de unidades elementales, pero éstas aparecen naturalmente agrupadas en pequeños grupos llamados conglomerados. En el muestreo de conglomerados se divide a la población en grandes grupos o conglomerados, los cuales a su vez están conformados por los elementos o unidades de análisis. El marco de muestra estará conformado entonces por la enumeración total de los conglomerados, los que serán seleccionados aleatoriamente.

 

Sea 1, 2,...m el marco de conglomerados, de los cuales podemos seleccionar una muestra de unidades básicas en dos etapas:

 

1. Primero seleccionamos una muestra de m conglomerados usando muestreo aleatorio simple.

 

2. De cada conglomerado seleccionado obtenemos un marco de las unidades i = 1,2,..., m.

 

 

 

3. Seleccionamos una muestra aleatoria de tamaño , i = 1,2,..., m de cada uno de los conglomerados; los mismos que serán ubicados considerando:

 

§  Su ubicación espacial.

 

§  El grado de dispersión, por lo cual se debe tener preferencia por los puntos muestra más alejados del conglomerado.

 

Para el desarrollo se emplea la Ecuación Normal de Estratos Aleatorios por Conglomerados:

 

 

 

Si se presenta un tamaño de muestra que supere el tamaño total de población (N) se debe proceder a ajustar con la Ec. de Ajuste por Conglomerados Aleatorios:

 

Donde:

 

Nivel de confianza (utilizaremos un nivel de confianza del 95%, Z = 1.96).

         

En el siguiente análisis

 

 Varianza poblacional.

 

Es la precisión con la que se desea obtener, para nuestro caso

 

 Tamaño de la población, correspondiente al número de predios.

 

  Tamaño de la muestra, deducida a través de la Ecuación. Normal de Estratos Aleatorios por   Conglomerados:

 

   Nuevo tamaño muestral ajustado por Conglomerados Aleatorios.

 

 

 

 

 

 

 

A continuación se calcula la varianza () del total de la población (N):

 

 

 

Donde:

 

 El valor observado en el punto georenferenciado.

 

  La media poblacional del conjunto de datos (centrotes de predio).

 

 La unidad en cada estrato (L).

 

  El total de unidades en cada conglomerado por estratos (L).

 

 

VALIDACIÓN DEL TAMAÑO MUESTRAL

 

El estimador del Error Estándar para el Total de la Población, en este caso se considera, la desviación estándar ():

 

 

 

El valor de 0.51, vemos que es un valor menor a 1 (La probabilidad de ocurrencia máxima de cada variable) y por lo cual nos confirma una confiabilidad del 95% del tamaño muestral para el cantón.

 

Se sabe que en la recolección de datos y su respectiva distribución, se analizará si son sesgados o insesgados tomando el criterio de Esperanza Matemática (o valor esperado de una variable), paso importante para la validación, de la información de la Ficha de Campo.

 

Una vez que se identificado el validado el mejor método para determinar el tamaño de la muestra, el siguiente paso es la aplicación de la ficha de campo en cada uno de los cantones, según el instructivo para el uso de la ficha de investigación de campo. (Ver Anexo 09)

 

 

VALIDACIÓN DE DATOS DE LA INVESTIGACIÓN DE PRECIOS

 

Es necesario destacar que los precios investigados en el campo tienen un alto grado de subjetividad, por lo que no es difícil encontrar valores extremos, como se puede observar en la siguiente gráfica:

 

 

 

Figura 9.  Gráfica de Tendencia del Precio en el cantón Chaguarpamba

 

 

 

Para proceder a analizar los datos muestreados, previamente se habrá de realizar un control estadístico de los datos, que a continuación se detalla:

 

Un proceso de control es aquel cuyo comportamiento con respecto a variaciones es estable. Las graficas de control se utilizan en la industria como técnica de diagnósticos para supervisar procesos de producción e identificar inestabilidad y circunstancias anormales. Una gráfica de control es una comparación gráfica de los datos de desempeño de proceso con los “límites de control estadístico” calculados, dibujados como rectas limitantes sobre la gráfica. Los datos de desempeño de proceso por lo general consisten en grupos de mediciones que vienen de la secuencia normal de precios muestreados y preservan el orden de los datos.

 

Cuando una grafica indica una situación fuera de control, se puede iniciar una investigación para identificar causas y tomar medidas correctivas. Nos permiten determinar cuándo deben emprenderse acciones para ajustar un proceso que ha sido afectado por una causa especial. Las causas especiales se deben contrarrestar con acciones correctivas. Las causas comunes son el centro de atención de las actividades permanentes para mejorar el proceso.

 

Las variaciones del proceso se pueden rastrear por dos tipos de causas:

 

§   Común o (aleatoria), que es inherente al proceso.

§   Especial (o atribuible), que causa una variación excesiva.

 

El objetivo de una gráfica control no es lograr un estado de control estadístico como un fin, sino reducir la variación.

 

Un elemento básico de las gráficas de control es que las muestras del proceso de interés se ha seleccionado a lo largo de una secuencia de puntos muestra. Dependiendo de la etapa del proceso bajo investigación, se seleccionara la estadística mas adecuada. Además de los puntos trazados la grafica tiene una línea central y dos limites de control.

 

Si todos los puntos de la grafica se encuentran entre los dos limites de control se considera que el proceso esta controlado. Una señal fuera de control aparece cuando un punto trazado cae fuera de los límites, lo cual se atribuye a alguna causa asignable y entonces comienza la búsqueda de tales causas.

 

Establecer una gráfica de control requiere los siguientes pasos:

 

1.             Elegir la característica que debe graficarse.

2.             Elegir el tipo de gráfica de control.

3.             Decidir la línea central que deben usarse y la base para calcular los límites. La línea central puede ser el promedio de los datos.

4.             Proporcionar un sistema de recolección de datos si la gráfica de control ha de servir como una herramienta cotidiana.

5.             Calcular los límites de control y proporcionar instrucciones específicas sobre la interpretación de los resultados y las acciones que debe tomar cada persona en producción.

6.             Graficar los datos e interpretar los resultados.

 

De acuerdo al  análisis propuesto de la calidad de datos, se debe atenuar a aquellos que se encuentran fuera de los límites de control, con solo eliminarlos, por considerarlos datos erróneos, esta concepción se la toma, sin verse afectada la serie original, de acuerdo a la realidad biofísica y socio-económica de cada cantón.

 

ZONAS DE PRECIO

 

Debido a que se cuenta con los insumos cartográficos necesarios para esta etapa se puede emplear técnicas de análisis espacial que proporcionarán información suficiente para estimar relaciones espaciales, y el precio con la suposición de que los métodos empleados son válidos. 

 

La aplicación de un Modelo Cartográfico es una metodología integral, ha tenido particular importancia para formar criterios y eliminar diferencias de interpretación, permitiendo así tener una visión del conjunto de todos los factores que intervienen en cada unidad experimental.

 

De esta manera, la metodología que se utilizará, permitirá caracterizar cada cantón de acuerdo a sus condiciones propias, como un instrumento para evaluar en forma real, las condiciones del precio de la tierra.

 

Para determinar las zonas de precio se toman en cuenta como insumo, los  datos de precios recopilados en campo  y validados en gabinete, los que constan en una base de datos georeferenciada, en la que cada dato de precio corresponde a un punto de coordenadas X Y (Proyección UTM -WGS 84). 

 

El objetivo de determinar zonas homogéneas de precio es el de estimar los valores de precios de la tierra rural en base a puntos muestra correspondientes a cada zona homogénea de tierra, lo se genera de la siguiente forma.

 

 

 

 

Figura 8. Determinación de Zonas de Precio

 

 

Según algunos autores (Vicente Caballer y Enrique Ballestero), el método de mercado o método comparativo, es el más usual para definir el valor de la tierra.  Este suele ser confundido con la comparación entre los precios de la oferta, lo cual constituye un error.

 

Para que el Método de Mercado, tenga aplicación científica requiere de una homogenización que permita un acercamiento a la delimitación de zonas con precios reales, así como la aplicación de varios factores complementarios, como los siguientes.

 

Cuadro 5. Determinación de Zonas de Precio

 

 

Esta fase se establecen modelos para: el precio investigado y los sistemas de producción obtenidos mediante la investigación de campo, con el objeto de establecer Zonas de Precio Homogenizadas. 

 

 SISTEMAS DE PRODUCCIÓN

La actividad agropecuaria es la dominante en el sector rural, donde el campesino para poder obtener un producto tiene que hacerlo viable para reunir a los factores que hacen posible la producción.  El diagnóstico del sector rural donde la población rural vive y trabaja, nos conduce a identificar categorías de productores según sistemas de producción que implementan.

 

 

Un sistema de producción es un conjunto de actividades que un grupo humano (por ejemplo, la familia campesina) organiza, dirige y realiza, de acuerdo a sus objetivos, cultura y recursos, utilizando prácticas en respuesta al medio ambiente físico.

Los sistemas de producción se analizan a partir de estrategias generales que los hogares agropecuarios emplean para salir de una situación económica a otra de mejor nivel.

Estas estrategias pueden ser: (a) la intensificación de la producción; (b) la diversificación de las actividades agrícolas que permitan incrementar el valor de la producción; (c) el incremento del área del predio; (d) el incremento del ingreso extra-predial; y (e) el abandono total del sistema agropecuario.

Considerando que un sistema, cualquiera que sea éste, está constituido por “partes” los componentes que lo conforman están relacionados con las actividades que allí se realizan, los medios y recursos con que cuenta, las cantidades y características de las personas que en él viven o trabajan. Como en el sistema hay organización y relaciones, se considera también la dinámica que estos presentan, como es el caso del transporte y comercialización de los productos.

Para esta investigación puntual se ha dividido a los componentes que conforman el sistema de producción en tres, los cuales se refieren a:

a)            Uso de la Tierra, Maquinaria, Equipos e Insumos

b)            Mano de Obra

c)             Rendimiento, Transporte y Destino de la Producción.

La fuente de obtención de estos datos dentro del cantón lo constituye la Ficha de Investigación de Campo (Anexo 05).  La clasificación de los sistemas de producción se divide cuatro tipos:

Sistema De Producción Agropecuario Empresarial

 

Este sistema utiliza el capital en la compra de paquetes de alta tecnología, maquinaria y equipos, que se emplean en las labores culturales, siembra y cosecha, con el empleo de mano de obra asalariada permanente, utiliza un tipo de agricultura intensiva, la producción se destina a los mercados internacionales y su interés es la maximización de la tasa de ganancia.

 

Sistema De Producción Agropecuario Combinado

 

Latifundio tradicional. Este sistema utiliza un paquete tecnológico semi-tecnificado, utiliza crédito nacional, las relaciones están sustentadas en la fuerza de trabajo asalariado más trabajo, con otras formas de remuneración.

 

Es poco mecanizada y utiliza formas tradicionales de trabajo, su destino de la producción es el mercado nacional en especial para la canasta básica familiar.

 

 

Sistema De Producción Agropecuario Mercantil

 

Articulado con el mercado de consumo pero su objetivo no es la reproducción del capital sino existe reproducción social. Su economía se basa en el ámbito de subsistencia, autoconsumo, gira alrededor de la familia, se basa su función en el empleo de la fuerza de trabajo familiar, se maneja en medianas o pequeñas propiedades principalmente al consumo familiar para el intercambio, los excedentes sirven para compensar la canasta básica familiar.

 

Sistema De Producción Agropecuaria Marginal

 

Es marginado de los efectos del crecimiento económico y de la redistribución social por el estado. El intercambio es mínimo, este modelo de producción es solo para subsistencia, no hay excedentes.  Tiene una tecnología ancestral, tradicional, atrasada, no existe ahorro en bienes, no existe rentabilidad. Su economía o ingreso familiar se basa en otras fuentes de trabajo, es decir ingreso extra de la Unidad de Producción Agropecuaria, que se refiere a la venta de su fuerza de trabajo.  

 

 

ZONAS DE SISTEMAS DE PRODUCCIÓN

La caracterización de sistemas de producción agropecuaria provee un marco en el cual se pueden definir tanto estrategias de desarrollo agrícola como intervenciones apropiadas; ya que, por definición, agrupan a los hogares agropecuarios con características y limitaciones similares, lo cual constituye un referente para el precio de la tierra, bajo la premisa de que un sistema de producción empresarial implicará un mayor precio ya que de este se obtiene una mayor rentabilidad; mientras que sucede lo contrario para un sistema marginal, en donde la rentabilidad no existe.

Para el modelamiento de los Sistemas de Producción se tomaron los siguientes insumos:

 

§  Información primaria proveniente de la Ficha de Investigación de Campo (Anexo 05).

§  Caracterización teórica de los sistemas de producción (MAG-PRONAREG-ORSTOM).

§  Tabla de Ponderación de los Sistemas de Producción como se detalla  en el cuadro 6.

 

 

 

 

 

 

Cuadro 6. Ponderaciones para Identificación de Sistemas de Producción Agropecuarios

 

 

 

 

Los conectores lógicos  indican si se cumplen una o ambas características
en cada campo de los Sistemas de Producción, de la siguiente manera:
Sea:	"_" = "y"        Se cumplen ambos requisitos.
	"/ " = "o"        Se cumple una u otra opción dependiendo de su
	característica.

 

De acuerdo a estos pesos se obtiene los siguientes rangos, que le corresponden a cada uno de los sistemas de producción:

 

Cuadro 7. Rangos de Sistemas de Producción Agropecuario

 

 

 

 

El siguiente paso, una vez establecidos los sistemas de producción resultado de las fichas de investigación de campo es generar el modelo espacial.

 

Este modelo trata de generar patrones en base características ya espacializadas como uso de la tierra y tamaño de predios; es decir, cada cantón se analiza por separado debido a que las características de determinado cantón no obedecen a la generalidad de todos.

 

A comparación con otros modelos, principalmente con los de interpolación este se ajusta de mejor manera, puesto que para que funcionen estos métodos de interpolación espacial se necesita un mayor número de puntos. A demás, los sistemas de producción se basa en las unidades productivas agropecuarias (UPA) y los límites de cada sistema obedecen a los límites prediales.

 

Los criterios seguidos para la generación de los sistemas de producción son:

 

Reclasificación en base a los cultivos predominantes de cada sistema de producción, de la ficha de investigación.

Reclasificación en base al tamaño del predio.

Reclasificación en base a la combinación entre las dos anteriores.

 

El presente modelo homogeniza los precios bajo la relación costo beneficio correspondiente  para cada uno de los sistemas de producción dominantes para así determinar zonas homogéneas económicas como se presenta a continuación.

 

 

Figura 11. Determinación de Zonas Homogéneas Económicas.

 

 

 

Los factores modificadores del precio constituyen elementos que aumentan, mantienen o disminuyen el valor de una tierra, su aplicación permitirá realizar un acercamiento mas objetivo al precio real.  Estos factores se han denominado: Factor de fuente y el Factor de ubicación (Caballer, 2002).  En la figura 11 se presenta el origen y la aplicación de estos factores.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Figura 12. Factores de Modificación del Precio de la Tierra.

 

 

 

Bajo el supuesto que en los datos de precio de la tierra recolectados, mediante la investigación de campo, existe generalmente un incremento por encima del valor real, dado por el oferente con el objeto de obtener una buena transacción.

 

Por lo cual es necesario efectuar un descuento mediante la aplicación de un factor de demerito con el fin de acercarse al valor real o posible transacción, aproximándose al precio que pagaría la demanda.

 

En las tierras rurales, según Caballer, es muy frecuente aplicar factores de fuente entre 0.8 y 0.9. (Caballer, 2002).   Este factor será establecido en función de las cinco zonas homogéneas básicas obtenidas, bajo el criterio de que para una tierra de categoría excelente, es decir áreas de mejores características biofísicas, se le aplica un factor menor, ya que el oferente solo estará dispuesto a reducir hasta un 10% del precio inicial porque es conciente de las potencialidades de su bien inmueble dentro del mercado de tierras. Por el contrario en una tierra con una categoría deficiente el factor de demérito será mayor, debido a que las limitaciones físicas presentes le obligarán a ser menos exigente al momento de establecer un precio transaccional.

 

Un estudio de Valorización de la Tierra Rural en Colombia, ratifica el comportamiento del factor de fuente señalando que: El valor potencial del suelo rural presenta un coeficiente positivo con respecto a las características biofísicas, lo que indica que a medida que mejoran las características productivas de los terrenos rurales, aumenta el precio de los mismos. (Caballero Yadira, 2006).

 

Estos factores se detallan en el siguiente cuadro:

 

 

 

Cuadro 8. Factor de Fuente de las Zonas Homogéneas Básicas.

 

CLASE_BASICA	CATEGORÍA DE TIERRA	RANGOS				FACTOR DE FUENTE*
		12 VARIABLES	11 VARIABLES	10 VARIABLES	9 VARIABLES
		3072	2816	2560	2304
CLASE_5	EXCELENTE	2501-3072	2296-2816	2021-2560	1886-2304	0.9
CLASE_4	MUY BUENA	1930-2501	1776-2296	1622-2021	1469-1886	0.7
CLASE_3	BUENA	1358-1930	1256-1776	1154-1622	1051-1469	0.5
CLASE_2	REGULAR	787-1358	736-1256	685-1154	634-1051	0.3
CLASE_1	DEFICIENTE	0-787	0-736	0-685	0-634	0.2

* Fuente: CABALLER, Vicente et al. Valoración de Predios Agrarios. Bogotá, Colombia. 2002

 

Un comprador potencial de un predio rural, lo que primeramente analiza es la ubicación y los servicios que dispone, para seleccionar la propiedad que mas le conviene.  En el área rural, la localización se caracteriza por la facilidad de acceso a los servicios que presenta la zona (vías de comunicación y servicios).

 

Tomando en cuenta esta aseveración, se ha establecido un segundo factor de corrección del precio denominado Factor de Ubicación, el mismo que aumenta, mantiene o disminuye el precio en función de la zona tecnoestructural, la cual simboliza los beneficios que brinda la infraestructura a un espacio geográfico.

 

El factor de ubicación tomará valores entre 1.4 para la categoría excelente, hasta 0.6 para la categoría deficiente.  De esta manera se maximizará únicamente a las zonas con condiciones ideales, que por sus características propias merecen tener un incremento en el precio de la tierra.

 

 Por otra parte para la categoría buena le corresponde un factor igual a 1 que mantendrá el precio; mientras que para las zonas de menor jerarquía (categorías:,regular y deficiente) el factor disminuye el precio.  

 

El factor de ubicación se establece, como se presenta a continuación:

 

Cuadro 9. Factor de Ubicación de las  Zonas Homogéneas Tecnoestructurales.

 

CLASE_TECNOESTRUCTURAL	CATEGORÍA DE TIERRA	RANGOS	FACTOR  DE UBICACIÓN*
		1280
CLASE_5	EXCELENTE	1280-1024	1.4
CLASE_4	MUY BUENA	1024-768	1.2
CLASE_3	BUENA	768-512	1.0
CLASE_2	REGULAR	512-256	0.8
CLASE_1	DEFICIENTE	256-0	0.6

* Fuente: CABALLER, Vicente et al. Valoración de Predios Agrarios. Bogotá, Colombia. 2002

 

 

 

 

 

4.1.8.        Establecimiento de Zonas de Valoración

 

Para determinar las zonas de valoración, el modelo plantea la inclusión de factores de modificación del precio de la tierra, aplicados a los resultados obtenidos de la zonificación económica, la misma que representa precios de la tierra en dólares por hectárea. El proceso para la determinación de Zonas de Valoración se resume en el siguiente esquema:

 

Figura 93. Determinación de Zonas de Valoración.

 

 

 

Las zonas de valoración constituyen áreas con características biofísicas y socioeconómicas similares las que permiten determinar el valor de la tierra del predio rural. Para determinar el valor de la tierra de un predio se sigue el siguiente procedimiento:

 

Figura 104. Determinación de Valor de la Tierra del  Predios Rurales.

 

 

4.1.9.        Valoración Individual

 

El Acuerdo Ministerial No. 099 de fecha 22 de marzo de 2006, que aprueba el instructivo para la elaboración y aplicación del Proceso de Valoración de Tierras Rurales entre UEPRAT y SIGAGRO, ha permitido la generación de una Metodología de Valoración Masiva de Tierras Rurales utilizando análisis y modelamiento espacial de variables biofísicas y socioeconómicas.

 

La legislación nacional vigente expresada en la Ley Orgánica de Régimen Municipal, Codificación 16 publicada en el Registro Oficial Nº 159 de fecha 5 de diciembre de 2006, señala en el título Del Impuesto a los Predios Rurales, Art. 331 “Las propiedades situadas fuera de los límites establecidos en el Art. 312 de esta Ley son grabadas por el impuesto predial rural. Los elementos que integran esta propiedad son: tierra, edificios,

 

maquinaria agrícola, ganado y otros semovientes, bosques naturales o artificiales, plantaciones de cacao, café, caña de azúcar, árboles frutales, y otros análogos…”.

 

Por otro lado el Art. 332 señala que: “Los predios rurales serán valorados mediante la aplicación de los elementos de valor del suelo, valor de las edificaciones y valor de reposición previstos en esta Ley; con este propósito, el Concejo aprobará mediante ordenanza, el plano  del valor de la tierra, los factores de aumento o reducción del valor del terreno por aspectos geométricos, topográficos, de accesibilidad al riego, accesos y vías de comunicación, calidad del suelo, agua potable alcantarillado y otros elementos semejantes, así como los factores para valoración de las edificaciones.

 

Con el objeto de vincular la Metodología de Valoración Masiva de Tierras Rurales a la legislación nacional, y de garantizar los resultados de la valoración a nivel individual, la Coordinación del PRAT y SIGAGRO ha decidido implementar un procedimiento para el cálculo del valor individual del predio. Para este efecto se cuenta con la información obtenida durante la Fase de Barrido Predial Individual a través de la aplicación de la Ficha Catastral Predial.

 

A efectos de explicar los términos que comúnmente se han considerado como sinónimos, se debe precisar que se define como avaluación a la operación para la determinación individual de valor y como valoración a la operación de determinación masiva de valores (Cevallos, 1975).  

 

El objetivo de un avalúo es la fijación de un precio en una operación determinada y por lo tanto singular, debiendo incorporarse todas las variables que harían aceptable ese precio en una transacción.

 

Los procedimientos de valoración constituyen la determinación del valor de mercado de los inmuebles como valores más probables generalizados en operaciones masivas. No se puede negar la importancia de algunos factores individuales en la formulación del avalúo, los mismos que provocan la existencia de avalúos distintos en una misma zona de valoración; así tendremos diferentes resultados de las operaciones de avalúo, según condicionantes particulares de cada inmueble o condicionantes del tipo de negocio que se prevé, tales como: valores base de remate, valores de expropiación, valores de vendedores obligados, valores de compradores forzados, etc.

 

 

4.1.10.               Calculo de avalúo individual

 

La concepción multifinalitaria del catastro comprende la recopilación, procesamiento y conservación de los datos necesarios para organizar y mantener actualizado el conjunto de documentos que describen dichos bienes, atendiendo a sus características legales, geométricas, económicas y su destino real o potencial. Con este criterio y con el objeto de complementar la Metodología Masiva de Valoración de Tierras Rurales realizada por SIGAGRO, se propone el siguiente procedimiento para determinar el avalúo individual de cada predio.

 

 

 

 

El avalúo individual del predio corresponde a la correcta ubicación del predio en la zona   homogénea de valor de mercado por la superficie del predio y la aplicación de factores de afectación o beneficio del predio.

 

Para proceder al cálculo individual del valor comercial del terreno de cada predio se aplicara la siguiente formula.

 

AVALUO _P =

 

 

DONDE:

 

AVALUO _P =   Avalúo predial

 Vp = Valor del predio                              Donde:      

                                                                                                            Zv = Zona de valoración

                      S = Superficie del predio

f_s = Factor de Superficie*

f_u = Factor de Ubicación*

f_b = Factor de Servicios Básicos*

f_v = Factor de Accesibilidad*

f_r = Factor de Riego*

Vcs = Valor de la Construcción*                 Donde: 

                                                                                                      Vvti = Valor de la tipología

                                                                                                                          S = Superficie de construcción

                                                                                                                                               

Vct = Valor de los Cultivos*                       Donde:

        Co=Costo de producción de 1 ha

         S = Superficie cultivada

* Los factores se aplican en función de la característica individual de cada predio.

 

El valor comercial de cada uno de los predios rurales está dado: por el valor del terreno en hectáreas a partir de cada zona homogénea a la que pertenezca delineada en el plano del valor de la tierra por la superficie correspondiente, multiplicado por el factor correspondiente a: tamaño, uso del predio, acceso a riego, acceso al predio y acceso a servicios básicos.  Este proceso se resume en el Anexo_03b.

 

Para el análisis individual de predios se examinan los factores referidos a:

 

1.      Superficie del predio

2.      Uso del Suelo del predio

 

3.      Disponibilidad de Servicios Básicos del predio

4.      Riego en el predio

5.      Vías de Acceso al predio

 

 

SUPERFICIE DEL PREDIO

 

La superficie del predio es uno de los factores más importantes en la determinación del avalúo del predio, debido a que de manera general a nivel comercial se cotizan en valores más altos los predios de superficies menores. Para la asignación de este factor de avaluó del predio a nivel individual se analiza la cabida real o superficie determinada en el Barrido predial la misma que por su diversidad de posibles  valores se agrupa en 9 categorías, las mismas a las que se les asigna un factor a cada rango de superficies. Los rangos y factores de tamaños se presentan en el siguiente cuadro;

 

Para predios menores a 1 ha se aplicara los siguientes factores:

 

Cuadro 10. Factor Individual de Tamaño del Predio

 

 

Para predios a partir de una hectárea se aplicara una clasificación correspondiente a la quinta parte de una población estadística ordenada de menor a mayor en alguna característica de esta, es decir quintiles.

 

USO DEL SUELO DEL PREDIO

 

El destino económico del predio determinante en el avalúo del predio esta dado por el uso que se dé al mismo. El factor uso del predio se asigna en función de las actividades desarrolladas en el predio como recurso productivo o el estado en el que se halla el predio en el momento de levantamiento predial, de acuerdo a la clasificación indicada en el siguiente cuadro:

 

 

 

 

 

 

 

Cuadro 11. Factor Individual de Uso del Predio.

 

TipoUsoID	Codigo	DESCRIPCIÓN	CATEGORÍA	Factor_1
1	A	Agrícola	Categoría 1	1.01
2	B	Pecuario	Categoría 2	1.00
3	C	Turismo	Categoría 3	1.15
4	D	Forestal	Categoría 4	1,05
5	E	Conservacional	Categoría 5	1,01
6	F	Recreacional	Categoría 6	1.02
7	G	Bioacuático	Categoría 7	1.04
8	H	Educacional	Categoría 8	1,02
9	I	Religioso	Categoría 9	1,03
10	J	Salud	Categoría 10	1,03
11	K	Industrial	Categoría 11	1.16
12	L	Agroindustrial	Categoría 12	1,18
13	M	Comercial	Categoría 13	1,50
14	N	Habitacional	Categoría 14	2,10

 

La información sobre uso del predio se obtendrá de la investigación de campo realizada a nivel individual y que se toma del numeral 05 de la ficha predial.

 

La descripción de cada categoría se describe a continuación:

 

Agrícola: Cuando en el predio existen cultivos de ciclo corto, semiperennes y permanentes.

 

Forestal: Predios en donde existen especies forestales naturales o introducidas con fines de explotación.

 

Bioacuático: Predios en donde existan instalaciones o construcciones destinadas a la crianza o explotación de especies que viven en el agua.

 

Salud: Predios en los cuales se encuentra establecido algún Centro Asistencial de Salud de uso público y/o privado.

 

Comercial: Propiedades de personas naturales o jurídicas en que existan construcciones o instalaciones dedicadas a actividades comerciales o de servicio con fines de lucro y que cuenten con uno o más de los servicios básicos.

 

Pecuario: Predios destinados a la explotación pecuaria. En esta categoría se considerarán todos los predios con presencia de pastos (naturales o plantados) exceptuando los páramos que corresponden a uso Conservacional.

 

Conservacional: Se marcará cuando el predio mantenga todo o una parte de su área destinada a la conservación del bosque y vegetación nativa, la biodiversidad o protección del medio ambiente.

 

Educacional: Predios en los que las construcciones o instalaciones son utilizadas con algún fin educativo público o privado.

 

Industrial: Cuando en el predio existen construcciones o instalaciones de tipo industrial y esté dotado de uno o más servicios básicos (luz, agua, alcantarillado) o se ubique dentro de los “parques industriales”.

 

Habitacional: Predios destinados para vivienda. En el caso de existir un predio con vocación agrícola, pero que se esté utilizando como vivienda, se marcará en “agrícola” y “habitacional”.

 

Turismo: Cuando en el predio existan las instalaciones para acoger la visita y hospedaje de turistas.

 

Recreacional: Predios que cuentan con uno o más de los servicios básicos y en los cuales exista la infraestructura, construcciones e instalaciones, con fines de diversión pública o privada.

 

Religioso: Los predios que tienen construcciones destinadas a algún tipo de culto religioso.

 

Agroindustrial: Predios que se han dedicado a la industrialización de los productos de origen agrícola y pecuario.

 

Otros: Cualquier otro tipo de uso del predio que no esté comprendido en las categorías arriba indicadas. Ejemplo: cementerio, casa comunal, servicios públicos (torres repetidoras, centrales eléctricas y transformadores, tanques de agua, torres de alta tensión y de comunicaciones), instalaciones petroleras.

 

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS BÁSICOS DEL PREDIO

 

La disponibilidad de los servicios básicos no solo se refiere a los servicios que dispone el predio, si no que también considera la posibilidad de acceso. Por ejemplo, si el predio no dispone de energía eléctrica, pero por el mismo, pasa la red de energía eléctrica con condiciones para que el predio se conecte a este servicio, se interpreta que sí se dispone de este servicio básico. La consideración de disponibilidad de energía eléctrica, de un predio se basa en el que el predio debe estar dentro de un radio de 200 m del poste o transformador que le permita acceder a este servicio.

 

Los servicios que registrar la ficha catastral corresponden a los siguientes códigos:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Cuadro 12. Factor Individual de Servicios Básicos del Predio.

 

TipoServicioBasicoID	Codigo	DESCRIPCION	Factor_1
1	A	Agua – Potable	1.04
2	B	Agua – Entubada	1.02
3	C	Agua – Pozo	1.01
4	D	Energía eléctrica	1.08
5	E	Teléfono fijo	2.00
6	F	Alcantarillado	1.06

 

Debido a que cada predio puede contar con más de un servicio, así como no puede contar con ningún servicio, es necesario analizar para la aplicación del factor al conjunto de servicios que posea un predio, así como cada uno de forma individual. Por consiguiente el factor de servicios básicos a asignar en predio que cuente con mas de un servicio será el resultado de la multiplicación de cada uno de los factores individuales.

La información para la asignación de este factor se ubica en el numeral 06 de la Ficha Predial Rural para investigación de campo.

 

RIEGO EN EL PREDIO

 

La disponibilidad de riego (pozo, canal, reservorio, etc.) en el predio, para dar riego a los cultivos constituye un factor determinante en el valor de un predio rural. La asignación de factores se los realiza en función de: Si por el predio, atraviesa un canal de riego, acequia o cualquier obra que transporte agua, con lo que existe 2 posibilidades, que NO tenga acceso al riego y que SI tenga riego. En el caso de tener riego se deberá precisar si este es OCASIONAL es decir que no tiene disponibilidad todo el día, o PERMANENTE es decir que si tiene disponibilidad de agua todo el día.  Los valores del factor riego en los predios rurales se tomaran del siguiente cuadro:

 

Cuadro 13. Tipos de Riego del Predio.

TipoRiegoID	Codigo	DESCRIPCION	CATEGORIA	Factor_r
1	a	No tiene Acceso	Categoría 1	1.01
2	b	Ocasional	Categoría 2	2.10
3	c	Permanente	Categoría 3	3.0

NOTA: El factor para predios que no cuente con la infraestructura para riego es 1.

 

La información para la asignación de este factor se ubica en el numeral 08 de la Ficha Predial Rural para investigación de campo.

 

ACCESO AL PREDIO

 

La integración de un predio con los diferentes sectores se refleja en el grado de movilización que dispone. Para la asignación de este factor es necesario identificar la vía por la cual se tiene el acceso directo al predio, considerando los accesos: terrestre, fluvial o aéreo. Los factores asignados para cada una de las vías de acceso al predio se presentan en el siguiente cuadro:

Cuadro 14. Factor Individual de Acceso al Predio.

TipoViaAccesoID	Codigo	DESCRIPCIÓN	CATEGORÍA	factor_v
1	a	Asfaltada	CATEGORIA 1	1.10
2	b	Lastre	CATEGORIA 2	1.08
3	c	Empedrada	CATEGORIA 3	1.07
4	d	De verano	CATEGORIA 4	1.05
5	e	Camino de herradura	CATEGORIA 5	1.04
6	f	Sendero	CATEGORIA 6	1.0
7	g	Aérea	CATEGORIA 7	1.03
8	h	Fluvial	CATEGORIA 8	1.01
9	i	Férrea	CATEGORIA 9	1.01

 

 

Las formas de acceso se describen continuación:

 

Asfaltada: cuando la vía de acceso se encuentra revestida de asfalto.

Lastre: cuando la vía de acceso se encuentra cubierta de lastre, en forma permanente.

Empedrada: cuando la vía de acceso se encuentra empedrada o adoquinada.

De verano: se considera de verano, aquellas vías de tierra.

Camino de herradura: cuando por estos caminos es factible circular solo con animales de carga como mulares o caballos.

Sendero: camino estrecho, abierto por la circulación de personas y que permite circular únicamente a seres humanos.

 

Aérea: Se considerará esta forma de acceso, cuando en el predio exista la infraestructura para que en éste pueda aterrizar una aeronave.

 

Fluvial: Cuando al predio se pueda acceder por un río o cuerpo de agua, que permita condiciones de navegabilidad.

 

Férrea: Cuando al predio se pueda acceder a través de una línea férrea que permita la circulación del tren o ferrocarril.

 

Para el acceso y uso del predio se puede presentar el caso de que el predio tenga dos o tres accesos, o dos o tres usos del predio. En estas circunstancias se multiplicará cada uno de ellos y se asignará el valor final al valor del factor por acceso o por uso del predio.

 

La información para la asignación de este factor se ubica en el numeral 07 de la Ficha Predial Rural para investigación de campo.

 

Todos estos factores se aplicarán directamente sobre el valor del predio obtenido a través de la Valoración Masiva.

 

            VALORACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN (Vcs)

 

Para la determinación del valor comercial de las construcciones, se analizan los diferentes tipos, calidad y estado de conservación la construcción presente en cada predio.

 

Para su evaluación se plantea en primera instancia la definición de tipologías constructivas de vivienda rural de los cantones seleccionados basado en la ubicación

 

particular del predio, posición del sector, oferta y demanda de los predios, sectores colindantes importantes, cercanía de corredores viables locales zonales, localización particular del inmueble dentro del sector, condición actual del predio, áreas constructivas en desarrollo, potencialidad de desarrollo de los predios, desarrollo constructivo.

 

            SISTEMAS CONSTRUCTIVOS  

 

Partiendo del criterio que los sistemas constructivo son característicos del modo de vida de cada zona o región, es necesario diferenciar entre las diferentes regiones del Ecuador continental, a saber Costa, Sierra y Oriente.

 

Para los casos de estudio las edificaciones de viviendas son de tipo popular debido al ambiente rural en el que están ubicadas, las mismas que han sido ejecutadas por procesos de autoconstrucción en los cuales se puede observar la sabiduría local para resolver los diferentes problemas técnicos propios de la construcción. Frente a estas dificultades, de manera general, el tipo de construcción de la vivienda del medio rural es popular, pero no en su totalidad, también existen otras unidades de vivienda con mejoramiento técnico medio y otras con características constructivas de alto nivel técnico que cuentan con toda clase de acabados y servicios, al punto de constituirse en construcciones suntuarias.

 

La valoración de la construcción en el medio rural, considera diversos parámetros, tales como: edad de la construcción, estado de construcción actual, número de pisos, superficie, tipo de estructura, características constructivas y tipos de acabados.

La información con la que se dispone para la determinación de este valor será tomada de la información catastral levantada con la Ficha Predial para investigación de campo, referida al Anexo 1 de dicha ficha, la misma que permitirá identificar lo siguiente:

 

§ Tipo de Estructura

§ Tipo de Paredes

§ Tipo de Cubierta

§ Tipos de Acabados

 

Con el objeto de facilitar  y clarificar el método de valoración, la metodología clasifica y valora las características constructivas predominantes en los cantones en estudio, debiendo destacar que los valores a obtenerse solo deben aplicarse en los cantones en los que se ha realizado la investigación socioeconómica.

 

 

Cuadro 15. Clasificación de tipología constructiva

 

TIPOLOGIA	TIPO	CARACTERISTICAS GENERALES
Tipología 1	Vivienda de caña y bijao -  rustica	Vivienda pobre caracterizada por construcciones sin ningún tipo de distribución y solo con objeto de alojamiento con protección. Los materiales característicos  de esta categoría son: caña, madera, zinc, hojas de bijao. La vivienda no cuenta con acabados Área tipo= 36 m2
	Vivienda de madera, caña, y bijao
	Vivienda de madera, caña, y zinc
	Vivienda de madera, madera y bijao
	Vivienda de madera, madera y zinc
	Vivienda de madera, madera y galvalúmen
Topología 2	Vivienda de madera, adobe, y teja	Vivienda popular terminadas o sin terminar, sin diseño arquitectónico, sin distribución interna. Los materiales usados son el bloque, ladrillo o adobe. El área tipo=50 m2.
	Vivienda de madera, bloque, zinc
	Vivienda de madera, bloque, eternit
	Vivienda de madera, bloque, galvalúmen
Topología 3	Vivienda de hormigón, bloque, zinc	Vivienda con elementos arquitectónicos básicos  con  distribución de áreas de dormitorio, cocina y en algunas baños cuyo material característico es el hormigón y bloque. El área tipo = 60m2
	Vivienda de hormigón, bloque, eternit
	Vivienda de hormigón, bloque, galvalúmen
Topología 4	Vivienda de hormigón, ladrillo, zinc	Vivienda con elementos arquitectónicos básicos  con  distribución de áreas de dormitorio, cocina y en algunas baños cuyo material característico es el hormigón y ladrillo. El área tipo = 60m2
	Vivienda de hormigón, ladrillo, eternit
	Vivienda de hormigón, ladrillo, galvalúmen
Topología 5	Vivienda de hormigón, losa, bloque	Vivienda construida con materiales  consolidados, que mantienen características arquitectónicas y socioeconómicas para su uso.
	Vivienda de hormigón, losa, ladrillo

 

 

CALCULO DEL VALOR DE LA CONSTRUCCION

 

Los costos de las construcciones por m² estarán determinados por la tipología constructiva, calidad de materiales y la calidad de acabados para lo cual se determinará los valores correspondientes en función de cada elemento constructivo.

 

Se establece el valor de las edificaciones en base a los presupuestos de obra que va a ser evaluada a costos actualizados. El detalle del valor de cada tipología descrita se presenta en la tabla de valoración de topologías constructivas.

 

Los valores recopilados en esta tabla son el resultado de la investigación realizada en cada uno de los cantones, las mismas que son susceptible de cambios, razón por la cual deben estar en continua actualización por parte de los usuarios de la metodología.

 

  

  Donde:

             Vvti = Valor de la tipología

                S = Superficie de construcción

 

Para proceder al cálculo del valor del m² de la topología constructiva se debe considerar también la depreciación, para lo cual se aplicará la siguiente fórmula:

 

Vvti=   (Vt)* Vd)

Donde:

Vvti    =  Valor del m² de la tipología de la construcción 

Vt      =  Valor del m² de la tipología constructiva

Vd =  Valor de depreciación de la construcción 

 

Depreciación de la construcción

 

El Metodo Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la depreciación en valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre otros métodos, la consideración del estado de conservación de las mismas; permitiendo calcular una depreciación más acorde con la realidad. 

 

Este método es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales que son la depreciación por edad y por estado.

 

Este método considera los siguientes principios básicos:

 

La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento.

Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.

Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente.

 

Su fórmula de depreciación (D) es la siguiente:

 

Donde:

                                    X  = edad de la construcción

n  = vida útil probable de la construcción

 

Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación debemos aplicar la siguiente fórmula

 Donde:

                                    VA = valor actual

Vn = valor de nuevo para la edificación

 X  = edad actual

n   = vida útil probable

E = factor de bueno

 

Para la aplicación de este método, Ross Heidecke define 5 categorías de estados de conservación con cuatro categorías intermedias, atribuyendo a cada una de ellas coeficientes propios.

 

 

 

 

 

 

Cuadro 16. Depreciación por estado

 

ESTADO	CONDICIONES FÍSICAS	CLASIFICACIÓN NORMAL	COEFICDEPREC.
1	NUEVO  -  No ha sufrido ni necesita reparaciones	Óptimo-O	00
		Muy bueno-MB	0,032
2	REGULAR  -  Requiere o ha recibido reparaciones sin importancia	Bueno B	2,52
		Intermedio-I	8,09
3	Requiere reparaciones Simples	Regular-R	18,10
		Deficiente-D	32,20
4	Requiere reparaciones importantes	Malo-M	52,60
5	Requiere muchas reparaciones importantes	Muy Malo-MM	72,20
	Sin Valor = Valor de Demolición	Demolición-DM	100

 

A continuación, se enuncian los conceptos correspondientes a los estados utilizados en la tabla anterior.

 

Optimo.- Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere reparaciones de ningún tipo.

 

Bueno.-Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos, filtraciones de agua sin importancia en tuberías y techos, cambios en pequeños sectores de rodapié, marcos de ventanas o puertas y otros.

 

 Regular.- Una construcción en   estado regular es aquella que requiere reparaciones simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos, cielos, ventanería, y otros.

 

 Malo.- Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones mecánicas, y otros.

 

 Muy malo.- Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo, estará en estado de demolición.

 

Para efectos de aplicación del Método de Ross-Heidecke en el modelo de valoración de construcciones, se han considerado únicamente los estados enunciados anteriormente, con la finalidad de simplificar el procedimiento.

 

Para obtener el factor de bueno (E), de acuerdo con el coeficiente de depreciación de la tabla anterior, debe restarse de 100 el coeficiente correspondiente y luego dividir por 100 el resultado.

                                                                               

                                                            

VALORACIÓN DE LOS CULTIVOS (Vct)

 

Toda valoración de connotación rural contempla la valoración de los cultivos, la misma que teóricamente se fundamenta en el nivel de producción refiriéndose a la determinación de rendimiento económico por hectárea de cada uno de los cultivos existentes en el predio, considerando las diferentes intensidades productivas que pueden darse en cada una ellos.

 

Para el caso de valoración de cultivos de la presente metodología establece el siguiente proceso:

 

·         En primera instancia se realiza un inventario de los cultivos existentes en el área catastrada y de las intensidades del cultivo y su estado. 

La definición de estado se obtiene de la información levantada a través de la ficha predial en el numeral 11 donde indica estado y en el que se asigna bueno y regular, y la edad, el mismo que es de importancia fundamentalmente al valorar cultivos perennes y semiperennes, características que permiten valorar los cultivos en condiciones óptimas.

 

 

·         Reconociendo que cada predio agrícola puede estar dedicado a uno o a varios cultivos, se recurrirá nuevamente a la información obtenida con la Ficha Predial

Rural para Investigación de campo presente en el numeral 11 para contar con esta información.

 

·         La identificación de estado y edad del cultivo se permiten dar la caracterización individual de cada cultivo en cada predio, respecto a estado del cultivo la ficha predial permitirá identificar el estado que en términos de valoración se aplicará las siguientes consideraciones:

 

Cuadro 17. Depreciación del cultivo por estado

 

 

Respecto a la edad, la metodología provee en la tabla de valoración de cultivos para el caso de cultivo perennes y semiperennes, los costos de producción por edades lo que facilitara el calculo adecuado a cada cultivo

 

·         La valoración del cultivo consiste en aplicar a la superficie cultivada de cada predio el valor por ha que le corresponde a cada cultivo. Estos valores se presentan en el anexo 2. Es decir es la multiplicación del valor unitario por hectárea por la superficie cultivada de cada predio, y de ser el caso la sumatoria de los diferentes cultivos ubicados en cada predio.

 

   

Donde:

    Co = Costo de producción de 1 ha*

 S =  Superficie cultivada

 

* Para cultivos perennes y semiperennes, los costos de producción deben considerar la edad de cada cultivo.

 

         Con el cálculo del valor de los cultivos se concreta el avalúo total de un predio rural

 

Para un adecuado mantenimiento del avaluó del predio, la metodología sugiere la actualización de información  para la asignación de factores por lo menos cada dos años, coincidiendo con la actualización  de catastro y valoración obligatoria que deben llevar acabo cada las municipalidades .

 

 Las consideraciones descritas en el presente documento asisten directamente en el cálculo del valor del objeto sujeto de la obligación tributaria predial dispuesto en el Art. 331 de la Ley de Régimen Municipal.

 

 

 

5.        REFERENCIAS

 

5.1.     Bibliográficas

 

Azqueta, D. y Ferreiro, A. 1994. Análisis Económico y Gestión de los Recursos Naturales.  Alianza  Editorial, Madrid – España.

 

Barzev, R.  2000.   Estudio de Valoración Económica de la Demanda Hídrica del Bosque en que Nace la Fuente del Río Chiquito (Finca El Cacao, Achuapa) para Determinar la Factibilidad de Mantener el Bosque en Vista de Garantizar la Calidad y Cantidad del Recurso Hídrico. Programa para la Agricultura Sostenible en Laderas de América Central (Pasolac). Achuapa – Nicaragua.

 

Borrero, Oscar et al. 2002.  Valoración de Predios Agrarios.  Bhandar Editores.  Bogotá – Colombia.

 

Caballer, Vicente et al. 2002.    Valoración de Predios Agrarios. Bhandar Editores. Bogotá –Colombia.

 

Caballero, Yadira.  2006. Valorización de la Tierra Rural en Colombia. Universidad Sergio Arboleda. Revista Electrónica de Difusión Científica Civilizada. Bogotá – Colombia.

 

Cevallos, F. Algunos conceptos sobre el valor. Avalúos de fincas, Caracas, Instituto Agrario Nacional, 1975

 

Coloquio Ecuador 86. 1986.  250 Aniversario de la Misión Geodesia: Simposio 2 El Medio Ambiente Natural: Conocimiento, Aprovechamiento y Conservación. Sistemas de Inventariación y Evaluación de los Recursos Bio-Físicos del Sector Agropecuario. Ponencia de Guillermo Almeida Latorre.  Quito – Ecuador.

 

FAO. 2003. Proyecto Regional Ordenamiento Territorial Sostenible. Proyecto GCP/139/JPN Documento de trabajo. Santiago de Chile – Chile.

 

Fracica, Germán. 2005.  Modelo de Simulación en Muestreo.  Universidad de la Sabana; Bogotá – Colombia.

 

Ordoñez, Celestino y Martínez, Roberto.  2003.   Sistemas de Información Geográfica, Aplicaciones Prácticas Con Idrisi32 al Análisis de Riesgos Naturales y Problemáticas Medioambientales. Alfaomega Grupo Editor, S. A. Madrid – España.

 

Pagano, M. y Gauvreau, K. 2001. Fundamentos de Bioestadística.Thomson Editores. México D.F.– México.

 

Peña, Daniel. 2002. Análisis de Datos Multivariantes. Mc Graw-Hill/Interamericana. Madrid –España.

 

PRAT, 2003. Términos de Referencia para Valoración de Tierras Rurales. Quito – Ecuador.

 

Presidencia de la República del Ecuador. 2007.   Políticas de Estado para el Sector Agropecuario Ecuatoriano 2007-2017. MAGAP. Quito – Ecuador.

 

Reformas a la Ley Orgánica de Régimen Municipal Registro Oficial 429 de septiembre 27 de 2004. Quito – Ecuador.

 

Vogel, J.H., 1995, Una Alternativa de Mercado para la Valoración de la Biodiversidad: El Caso de Ecuador, Gestión. Economía y Sociedad. Quito – Ecuador.

 

 

5.2.     Páginas web:

 

http://www.scotiabankinverlat.com/scotiatrade/glosariop.asp

http://www.econlink.com.ar/definicion/precio.shtml

http://es.wikipedia.org/wiki/Precio

http://www.esri.com/software/arcgis/extensions/geoestadistica/about/overview.html.

http://edafologia.ugr.es/carto/tema03/unidad.htm

 

5.3.     Software utilizado en el procesamiento y análisis de datos:

 

Office  2003, para Windows XP Professional.

Minitab Release version 14.0, para Windows XP Professional/NT.

S-Plus 2000, version 12.0, para Windows XP Professional/NT.

ArcGis version 9.1, para Windows XP Professional/NT.

ArcView version 3.2, para Windows XP Professional/NT.

Surfer 7.0 version 7.0, para Windows XP Professional/NT.

Tnt Mips Version 7.1 para Windows XP Professional/NT.