INFORME DEL PRAT.

MINISTERIO DE AGRICULTURA, GANADERÍA

ACUACULTURA Y PESCA

PROGRAMA DE REGULARIZACIÓN Y ADMINISTRACIÓN DE TIERRAS RURALES

SISTEMA DE INFORMACIÓN GEOGRÁFICA Y AGROPECUARIA

CONVENIO PRAT – SIGAGRO

Acuerdo Ministerial No. 099 de marzo 22 de 2006

VALORACIÓN DE TIERRAS RURALES

CANTÓN SALITRE

Documento para Revisión

Julio, 2008

QUITO – ECUADOR

1 ANTECEDENTES

El Acuerdo Ministerial N°. 099, con fecha 22 de marzo de 2006, aprueba el instructivo para la elaboración y aplicación de un Proceso de Valoración de Tierras, requerida por la UE- PRAT, con el objetivo de generar y aplicar un proceso de Valoración de Tierras en los cantones seleccionados para la ejecución del programa, el mismo que podrá ser adaptado por los demás organismos seccionales del país.

Entre las obligaciones adoptadas por SIGAGRO, el TITULO I, OBLIGACIONES DE SIGAGRO, Art 2, señala lo siguiente:

“Art.2. Información para los cantones Seleccionados del PRAT.- Para los cantones en los que el Programa de Regularización y Administración de Tierras Rurales desarrollará las campañas integradas, la Dirección Nacional SIGAGRO, se encargará de desarrollar y aplicar un proceso de valoración de tierras, el cual pueda posteriormente servir de modelo para su aplicación por otros organismos seccionales del país. Este proceso incluye los siguientes contenidos:”

· Metodología de Valoración de Tierras

· Glosario de términos

· Diccionario de datos

· Zonificación Ecológica Económica a nivel cantonal

· Mapa de valoración de Tierras a nivel cantonal

· Tabla de precios de la tierra a nivel cantonal

Art.2. Metodología

1 Sistematización de las propuestas realizadas al PRAT, por las consultarías contratadas para el efecto. (MIDUVI-DINAC, otras).

1. Desarrollo de una metodología de valoración de tierras

2. Articulación de un sistema propuesto a la legislación ecuatoriana, que para tal efecto se halla vigente: Ley de Régimen Municipal, Ley de Régimen Provincial,

3. Socialización de las propuesta metodologiaza de valoración de tierras rurales, e incorporación de recomendaciones.

4. Desarrollo de un sistema de clasificación de tierras, aplicando diferentes modelamientos cartográficos con programas (SIG) especializados.

5. Generación de Proceso de zonificación ecológica - económica, que posibiliten la caracterización de zonas homogéneas básicas y económicas.

6. Elaboración de cartografía temática relacionada a los isoprecios de la tierra, basados en investigaciones directas y construcción de tablas de precios.

7. Diseño y desarrollo de un sistema de obligaciones económicas basadas en principios de multifinalidad de catastro.

8. Integración del modelo de valoración de tierras propuesto, al SIGTIERRAS.

9. Estructuración de un programa de capacitación para los diferentes usuarios del sistema y organismos seccionales.

Los plazos de entrega progresiva de los productos, así como los insumos técnicos que entregue la UE-PRAT para la realización de este trabajo, se justarán a las intervenciones en los cantones por parte la empresa INYPSA contratada para realizar las campañas de barrido predial.

2 PRODUCTOS GENERADOS POR SIGAGRO

El SIGAGRO ha desarrollado productos conforme a los parámetros señalados en el Acuerdo Ministerial No. 099 de 22 de marzo de 2006 de aprobación del instructivo para elaboración y aplicación de un proceso de valoración de tierras rurales. A continuación se detallan los diferentes productos generados para el Cantón Salitre.

I. METODOLOGÍA DE VALORACIÓN DE TIERRAS

§ Sistematización de las propuestas realizadas al PRAT por la Dirección Nacional de avalúos y catastros DINAC, Arq. Romero).

§ Desarrollo de una metodología de valoración de tierras preliminar

§ Socialización de la propuesta metodológica de valoración de tierras rurales e incorporación de recomendaciones realizadas a través de 3 talleres:

Taller I “Socialización de la Metodología de Valoración de Tierras Rurales”, realizado el 5 de mayo 2006. Hostería San Francisco Cumbayá -Ecuador

Taller II “Socialización de la Metodología de Valoración de Tierras Rurales”, realizado el 18 de septiembre de 2006. Ministerio de Agricultura y Ganadería MAG. Quito-Ecuador.

Taller III “Socialización de la Metodología de Valoración de Tierras Rurales”, realizado los días 11 y 12 de junio de 2007. Hotel Embassy – Salón Ambato. Quito – Ecuador.

§ Desarrollo de un sistema de clasificación de tierras, aplicando diferentes modelamientos cartográficos con programas (SIG) especializados.

Modelo cartográfico para la determinación de zonas de valoración de tierras Rural en formato ESRI.

§ Generación de Proceso de zonificación ecológica - económica, que posibiliten la caracterización de zonas homogéneas básicas y económicas.

Modelo cartográfico para la determinación de zonas de homogéneas Básicas y económicas.

§ Elaboración de cartografía temática correspondientes a 15 variables de valoración.

Concomitantemente con la propuesta metodológica para la Valoración de Tierras Rurales, el SIGAGRO ha generado una serie de información temática, la misma que considera la escala 1:5.000, como la escala de trabajo para información básica y 1:20.000 para información temática1[1].

Las variables que intervienen en la valoración de la tierra rural constituyen criterios tanto físicos como económicos, los mismos que se agrupan en cuatro unidades denominadas: biogeoestructural, tecnoestructural, hidroestructural y ambiental.

Las variables consideradas dentro del modelo de valoración son las siguientes:

1. Pendiente

2. Uso de la tierra

3. Aptitud agropecuaria y forestal

4. Susceptibilidad a movimientos en masa

5. Peligro volcánico

6. Susceptibilidad a erosión

7. Susceptibilidad a inundación

8. Susceptibilidad a heladas*

9. Tendencia a crecidas

10. Necesidad de riego

11. Conservación de la cuenca hidrográfica

12. Integridad de paisaje*

13. Demanda sobre el recurso Tierra

14. Accesibilidad vial

15. Accesibilidad a servicios sociales (Educación y Salud)

16. Disponibilidad de servicios básicos (Agua Potable, Energía eléctrica y alcantarillado)

17. Accesibilidad al área urbana

* Variables no aplicables para el cantón Salitre, en consideración de las características biofísicas.

a) INSUMOS

Para la generación de las variables de valoración se tomaron como insumos los productos generados por la empresa INYPSA entre ellos:

§ Orthofotos digitales a color escala 1:5.000 (píxel 40 cm)

§ Modelo digital de Elevación de los cantones escala 1:5.000

b) MÉTODOS DE OBTENCIÓN DE INFORMACIÓN

§ Digitalización para la obtención de información básica (Drenajes, Infraestructura vial, educativa, de salud y viviendas)

Cuadro 1. Parámetros de Digitalización de información básica. SIGAGRO, 2006.

PARÁMETROS

Información Básica

PROCESAMIENTO

RESULTADO

Digitalización en pantalla

Resultado

Escala

750 - 1.000

5.000

Entidad

Línea

Línea /Polígono/Punto

Proyección Cartográfica

Universal Transversa de Mercator UTM

Zona Cartográfica

Zona 17 Sur

Elipsoide

World Geodesic System 1984

Formato de salida

Personal Geodatabase Feature Class (ESRI)

Software Utilizado

Arc VIew 3.2 - Arc Gis 9.1

§ Aplicación de modelos cartográficos para la obtención de las 15 variables de valoración.

c) ESTRUCTURA DE DATOS ESPACIALES

La información que se genera para el modelo de valoración está acompañada de atributos cualitativos y/o cuantitativos, los cuales tienen la estructura que se describen en el anexo_02_Descripcion_de_datos_espaciales.

§ Integración del modelo de valoración de tierras propuesto, al SIGTIERRAS el mismo que está constituido por la fase masiva y la fase individual.

II MAPA DE VALORACIÓN DE TIERRAS DEL CANTÓN SALITRE

El precio de la tierra en el cantón Salitre está representado por valores entre USD 147 y 2609 por hectárea.

La dinámica del cantón esta influenciado por el cultivo de arroz, el cual está distribuido en la mayor parte del territorio cantonal, es decir que el precio de la tierra se genera en función del rédito de este cultivo. Es importante citar que las zonas también se distribuyen en función de los servicios que puedan recibir para su producción como es el caso de vías de acceso y cercanía a los centros parroquiales del mismo cantón y otros que se encuentran alrededor. Adicionalmente los valores altos también se encuentran ubicados en los pastizales cultivados que se distribuyen principalmente en el eje Los Sauces – Salitre.

Los valores bajos que corresponden a las zonas homogéneas bajo y muy bajo, se distribuyen en la zona noroccidental que corresponde a la parroquia Junquillal, este resultado se atribuye principalmente al tipo de vías, que para este caso, es camino de verano, la cual presentan ciertas limitaciones que restan valor al precio de la tierra.

El color verde oscuro, representan zonas muy altas de valoración. Sus límites se encuentran entre los valores de USD 2117 y 2609 por hectárea, su ubicación son los alrededores de las áreas urbanas Salitre, Bodeguillas, Guachapel, El progreso y Monte de Abajo.

Seguida a estas zonas, y representadas por el color verde claro se encuentran las zonas altas, cuyo límites son USD 1624 y 2117 por hectárea. Son zonas que tienen buenas características biofísicas combinadas con buenas características tecnoestructurales.

La siguiente es la zonas media la cual esta representada de color lila bajo, cuyos límites de precios son USD 1132 y 1624 por hectárea.

La zona baja de color rojo, representa una importante porción de la superficie y sus características corresponden a zonas con poca accesibilidad a servicios básicos y vías de jerarquía menor, esto es de verano y senderos.

Debido a que en el cantón se inicio con la implementación metodológica, los resultados presentados corresponden a la aplicación de la metodología de valoración versión 2007, por lo que los valores deberán actualizarse a la versión actual del módulo de valoración.

III. TABLAS DE PRECIOS

§ Precios de los materiales de construcción principales del cantón Salitre

§ Costos de producción de los principales cultivos del cantón Salitre.

IV. GLOSARIO DE TÉRMINOS

§ Glosario de términos de la metodología de valoración de tierras rurales.

V. DICCIONARIO DE DATOS

§ Estructura de datos para la metodología de valoración de tierras rurales.

Adicionalmente se generó una base de datos que contiene información socioeconómica del cantón Salitre, recopilada en el campo.

VI. ZONIFICACIÓN DEL CANTÓN SALITRE

ZONIFICACIÓN BIOGEOESTRUCTURAL DEL CANTÓN SALITRE

La Biogeoestructura se refiere a la aptitud natural de la tierra para desarrollar cualquier actividad antrópica, calificada en función de sus facilidades y nivel de susceptibilidad a fenómenos naturales.

En zonas las biogeoestructurales del cantón Salitre, la zona excelente corresponde a 6 % de la superficie derivado de zonas con erosión ligera, con aptitud para una agricultura intensiva sin limitaciones, cubierto por cultivos semi-perennes y perennes.

La zona muy buena ocupa el 29 %, y se deriva de zonas con erosión ligera pero poseen aptitud para pastos, cubierto por cultivos perennes, pastos, vegetación arbustiva, cultivos anuales.

La zona buena es la predominante con el 59 % de la superficie, suelos que presentan restricciones para la agricultura, en el cantón: la cobertura vegetal predominante son los pastos naturales y cultivados.

La zona regular y deficientes; se encuentran principalmente caracterizado por una susceptibilidad a inundación, y restricciones para la agricultura debido a ha consolidado áreas urbanas, cabe resalta que para la zonas tecnoestructurales esta condición es favorable.

Las pendientes que imperan en el cantón son suaves y débiles, por lo que con esta variable no se puede diferenciar las zonas biogestructurales.

El peligro volcánico en el todo cantón está representado por caída eventual de ceniza, cuyo peso es bajo.

ZONIFICACIÓN HIDROESTRUCTURAL

Las Zonas homogéneas hidroestructrurales responden del comportamiento físico de la tierra respecto al recuso hídrico basado en el análisis de las características climáticas, edáficas y morfométricas, que representadas en zonas permiten identificar un factor dependiente del valor de la tierra.

Las zonas homogéneas excelentes del cantón corresponden a suelos que no requieran de riego, es decir no tienen un déficit hídrico sumado a un indicador nulo de tendencia a las crecidas.

Las zonas muy buenas, corresponden a suelos que requieren riego complementario debido ya presentan un a un déficit hídrico.

Las zonas buenas están constituidas por una porción la cual requiere un riego necesario y otra parte que pese a que no es necesario riego posee un indicador alto de tendencia a las crecidas.

Una pequeña parte corresponde a la zona regular en donde se presentan riego necesario un indicador alto de tendencia a las crecidas.

ZONIFICACIÓN AMBIENTAL

La zonificación de variables ambientales permite al estudio de valoración de la tierra rural buscar homogeneidad respecto a los beneficios de la calidad ambiental conforme a las necesidades y tendencias actuales de investigación a nivel internacional sobre valoración de bienes y servicios ambientales.

El resultado de la zonificación ambientales es derivado de la variable conservación de la cuenca, debido a que para este cantón no existe la variable integridad del paisaje.

Por esto las zonas homogéneas deficientes y regular predominan en el cantón, este resultado es derivado de estructuras hidrográficas con indicadores de conservación alto y medio.

ZONIFICACIÓN TECNOESTRUCTURAL

La homogeneidad tecnoestructural representa los beneficios de la ubicación y acceso a infraestructura instalada existente en el cantón, características que se vinculan directamente con la apreciación del valor comercial de la tierra.

La zonas homogéneas tecnoestructurales son las más percibidles, así por ejemplo la zona muy buena se deriva de accesibilidades vial y urbana muy alta.

Las zonas excelentes constituyen áreas cercanas a los centros urbanos La Victoria y Rama de Abajo

La zona regular se deriva de accesibilidades media y bajas y sumadas con poca disponibilidad de servicios básicos (Energía y agua entuba y/o Pozo).

ZONIFICACIÓN BÁSICA

La zonificación básica agrupa las características biofísicas del cantón con el objeto de identificar homogeneidad que fundamente la asignación de un valor económico.

Del resultado del análisis de la zonificación básica se puede colegir que el cantón prestan importantes limitante biofísicas, lo que sustenta la poca variación referida al valor de la tierra rural, con predominancia de valores bajos.

ZONIFICACIÓN ECONÓMICA

La zonificación económica del cantón representa los valores monetarios de la tierra ajustado con el potencial económico y productivo de la tierra el mismo que se relaciona directamente con la ubicación de los recursos naturales, y servicios.

Los resultados obtenidos de la zonificación económica se derivan de la relación costo - beneficio obtenido a partir de una investigación de campo, los cuales varían de 1,31 para sistemas mercantiles; 1,4 para sistemas combinados y 1,5 para empresariales.

[1] ”La escala de los mapas temáticos para el modelo de valoración se ajustará a 1:20.000.” Acuerdo de la reunión de trabajo entre PRAT - INYPSA y SIGAGRO realizada en Quito, el 29 de enero de 2007.